Como mensurar o valor da flexibilidade?

A mudança de paradigma do custo por pé quadrado para o custo por pessoa facilita o cálculo para especialistas do setor imobiliário

WeWork 6001 Cass Ave em Detroit. Fotos e gráficos da WeWork

Os mais tradicionais sempre encontraram dificuldades para comparar o custo de imóveis flexíveis com o custo de locações de longo prazo. As diferenças inerentes entre os dois tipos de soluções imobiliárias tornam a comparação um verdadeiro desafio. 

Recentemente, porém, as medidas de desempenho imobiliário deixaram de focar no custo por pé quadrado ou custo da ocupação total. Agora, o foco está no funcionário, como o custo por pessoa. Essa mudança facilita a comparação. No entanto, o foco no custo (seja ele por pé quadrado ou por pessoa) geralmente acaba sacrificando outras metas da organização e impedindo que os responsáveis pelo departamento imobiliário corporativo (CRE) agreguem valor estratégico à empresa.

Como resultado da influência cada vez maior que os diretores de recursos humanos e financeiros vêm exercendo nas funções imobiliárias, as equipes imobiliárias agora têm o desafio de desenvolver estratégias que incorporem soluções inovadoras e ágeis para o local de trabalho para estimular a produtividade dos funcionários, melhorar a atração e a retenção de talentos e contribuir para as agendas ambientais, sociais e de governança (ESG). 

Sabemos que a formação de parcerias com fornecedores flexíveis do setor imobiliário para implementar soluções ágeis melhora a experiência dos funcionários; o acesso a espaços de trabalho e amenidades excepcionais e a possibilidade de decidir onde e quando trabalhar são exemplos disso. 

Essa mudança de foco no custo — que resultou na adoção de "balanced scorecards" que incluem uma variedade de métricas de desempenho — acelerou no último ano, em parte devido ao impacto da COVID-19 sobre as taxas de utilização, com aumento na disposição dos locatários de adotar soluções ágeis. 

O impacto de soluções ágeis no setor imobiliário

A análise de uma amostra de transações de grandes empresas que a WeWork executou nos últimos 12 a 18 meses, em média, demonstrou que a adoção de soluções ágeis resultou em um ganho de eficiência de aproximadamente 30% a 40% para a empresa. Para entender como isso se desenrola em um processo típico de tomada de decisões imobiliárias, analisaremos um mercado imobiliário comercial aquecido: Londres. 

Começaremos com a métrica tradicional para comparação entre imóveis flexíveis e locação de longo prazo: custo por pé quadrado. Se todos os fatores forem iguais, o preço médio por pé quadrado para ocupar imóveis flexíveis em Londres é de aproximadamente GBP 165 (US$ 227)/pé quadrado por ano, enquanto o custo médio anual para ocupar um contrato de locação de 15 anos seria de aproximadamente GBP 125 (US$ 173)/pé quadrado por ano. (Esses números se baseiam no padrão de mercado.) Os mais tradicionais diriam que imóveis flexíveis têm um valor de 30% a mais. Essa afirmação nos leva à pergunta: esse é o valor da flexibilidade, da agilidade nos negócios e de uma experiência aprimorada para os funcionários?

Não necessariamente. Se mudarmos o ponto de vista do custo de pé quadrado para o custo por funcionário, o custo do imóvel flexível será, em média, 20 a 30% mais baixo do que o do espaço tradicional.

Como você pode ter um valor mais alto por pé quadrado e, ao mesmo tempo, mais baixo por funcionário? 

Isso ocorre porque os funcionários de uma WeWork têm acesso a muito mais espaço do que apenas o espaço do escritório. Em Londres, por exemplo, a WeWork tem mais de um milhão de pés quadrados de espaço de amenidades em nossos edifícios, aos quais todos os nossos membros podem ter acesso. Aproveitando o pacote completo de produtos da WeWork, que inclui associação ao All Access ou Pay Per Use, os empregadores podem começar a implementar soluções ágeis e, ao mesmo tempo, controlar os custos. 

Agora que abordamos o custo por funcionário, como começar a pensar sobre o custo por pé quadrado? Uma das analogias mais simples que gosto de fazer é o seguro, como de seu carro ou saúde. O seguro é uma proteção financeira contra possíveis custos no futuro. Da mesma forma é o mercado imobiliário flexível.

As opções de imóveis flexíveis têm períodos de contrato muito mais curtos (de um mês a até 10 anos) e geralmente incluem possibilidades de redução e expansão. As locações tradicionais têm períodos de contrato fixos e de longo prazo, normalmente entre 10 a 15 anos, sem a possibilidade de aumentar ou diminuir o período facilmente.

Qualquer valor a mais de imóveis flexíveis pode ser considerado uma proteção contra custos potenciais de desocupar o espaço da locação tradicional. Com imóveis flexíveis, basta pagar pelo espaço que você precisa em um determinado momento, sem ficar preso a um contrato. Em uma locação tradicional, é complicado, demorado e caro desocupar o imóvel por meio de sublocação, cessão ou devolução. 

Calculando o verdadeiro valor da flexibilidade

Para mensurar o valor da flexibilidade, a WeWork conduziu uma análise de término antecipado de locação de 50.000 pés quadrados (por meio de sublocação) para quantificar os custos associados à saída de uma locação tradicional após três anos de ocupação. Em seguida, comparamos esses custos com um contrato flexível de três anos com a WeWork.

Para a maioria dos líderes de gestão imobiliária empresarial, a sublocação é um exercício de redução de custos, porque a responsabilidade da locação já está comprometida previamente para o período restante da locação. Para alcançar o nível mais próximo possível do valor de locações do mercado, os gestores imobiliários devem levar em consideração a disponibilidade antes da locação, os pacotes de incentivo de sublocação e taxas do corretor imobiliário em qualquer análise de custo, além de considerar o custo de capital não depreciado que talvez precise ser amortizado. 

Depois de calcular 12 meses de disponibilidade de imóveis antes da locação, 12 meses de aluguel gratuito para cada cinco anos de prazo de sublocação e uma amortização de despesas de capital, o custo da locação tradicional seria 35% mais alto para o mesmo período de ocupação de três anos em uma WeWork. Isso pressupõe que um ocupante use a mesma quantidade de espaço em uma WeWork do que em uma locação tradicional; se o espaço ocupado for 40% menor com a WeWork e ele for substituído por produtos do WeWork All Access aos funcionários, o diferencial de custo aumentará para 60%. 

Neste exercício, o ponto de equilíbrio entre uma locação tradicional e a WeWork ocorre entre o sexto e sétimo ano. No entanto, se aumentamos os ganhos potenciais de eficiência, o custo absoluto de rescindir uma locação é sempre maior do que ocupar espaço com a WeWork.

De acordo com o National Bureau of Economic Research (NBER), da década de 1950 até o presente, os ciclos econômicos dos EUA duraram cerca de cinco anos e meio em média. Dito isso, um locatário tradicional de 10 anos deve passar por dois ciclos econômicos. Com isso em mente, temos que nos perguntar: é sensato assinar um contrato de locação caro de 10 anos? 

Os cálculos confirmam: em casos muito sensíveis, faz sentido optar por uma porcentagem maior de imóveis flexíveis para proteger-se contra as consequências financeiras de ter que sair de um contrato de locação antes do final do prazo do contrato. 

Michael King é diretor na equipe empresarial da WeWork, responsável pela implementação e execução de estratégias de transações e portfólio para os maiores clientes da WeWork.

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