Los tradicionalistas siempre han tenido dificultades para comparar el costo de los bienes inmuebles flexibles con el costo de los alquileres a largo plazo. Las diferencias propias entre ambas ofertas inmobiliarias dificultan la comparación en paralelo.
Pero, recientemente, las métricas de desempeño de bienes raíces han pasado del costo por pie cuadrado, o los costos totales de ocupación, a una manera más enfocada en los empleados, como los costos por persona. Y eso hace que sea más sencillo hacer una comparación en paralelo. Sin embargo, el enfoque en el costo (tanto por pie cuadrado como por persona) se produce con frecuencia a expensas de otros objetivos organizacionales y evita que los bienes raíces corporativos (CRE, por su sigla en inglés) agreguen valor estratégico a las empresas.
Como resultado de la creciente influencia que tienen los recursos humanos y los directores financieros sobre las funciones de CRE, los equipos de CRE ahora se enfrentan al desafío de desarrollar estrategias inmobiliarias que incorporen soluciones innovadoras y prácticas ágiles en el espacio de trabajo con el fin de impulsar la productividad de los empleados, mejorar tanto la atracción como la retención del talento y contribuir con las agendas medioambientales, sociales y gubernamentales.
Sabemos que asociarnos con proveedores inmobiliarios flexibles con el fin de implementar prácticas ágiles genera una mejor experiencia del empleado, ya que brinda una experiencia consistente a través del acceso a espacios de trabajo y amenidades excepcionales, a la vez que permite a las personas decidir dónde y cuándo trabajan.
Este cambio de enfoque en el costo, que ha generado la adopción de cuadros de mando integrales que incluyen variedad de métricas de desempeño, se ha acelerado el año pasado en parte por el impacto del COVID-19 sobre las tasas de utilización, y ha aumentado el número de ocupantes dispuestos a adoptar prácticas ágiles.
El impacto inmobiliario de las prácticas ágiles
Si observamos una muestra de las grandes transacciones empresariales que WeWork ha llevado a cabo en los últimos 12 a 18 meses, en promedio, la adopción de prácticas ágiles ha generado un aumento en la eficiencia de, aproximadamente, entre el 30 % y el 40 % para la empresa. Para entender cómo funciona esto en un proceso típico de toma de decisiones inmobiliarias, analicemos un mercado de bienes raíces comercial de moda: Londres.
Empezaremos con la métrica tradicional para comparar los inmuebles flexibles con los alquileres a largo plazo: el costo por pie cuadrado. En igualdad de condiciones, el precio promedio por pie cuadrado para ocupar bienes raíces flexibles en Londres es de, aproximadamente, 165 libras (227 dólares) por pie cuadrado al año, mientras que el costo promedio anual de un contrato de alquiler por 15 años sería de unas 125 libras (173 dólares) por pie cuadrado, por año. (Estas cifras se basan en precios estándar de mercado). La mayoría de los tradicionalistas dirían que los bienes raíces flexibles tienen una prima del 30 %. Esto plantea la siguiente pregunta: ¿es eso lo que vale la flexibilidad, la agilidad empresarial y una experiencia del empleado mejorada?
No necesariamente. Si cambiamos el punto de vista del costo por pie cuadrado al costo por empleado, el costo de los bienes raíces flexibles es en promedio de 20 a 30 % menor que el del espacio tradicional.
¿Cómo puede ser que la tarifa por pie cuadrado sea más alta, pero la de costo por empleado sea más baja?
Eso se debe a que los empleados de WeWork tienen acceso a mucho más espacio que solo su espacio de oficina. Por ejemplo, en Londres, WeWork cuenta con un espacio que mide un millón de pies cuadrados de amenidades repartidas en nuestros edificios, al que pueden acceder todos nuestros miembros. Al aprovechar el paquete completo de productos de WeWork, que incluye las membresías de All Access o Pay Per Use, los empleadores pueden comenzar a implementar prácticas ágiles y, al mismo tiempo, controlar los costos.
Ahora que hemos abordado el costo por empleado, ¿cómo puedes comenzar a pensar en el costo por pie cuadrado? Una de las analogías más simples a las que me gusta hacer referencia es al seguro, como el de un vehículo o para la salud. El seguro es una protección financiera contra posibles costos futuros. De la misma manera, también lo son los bienes raíces flexibles.
Las opciones inmobiliarias flexibles tienen períodos de compromiso, desde un mes hasta 10 años, y con frecuencia pueden incluir opciones de reducción de tamaño y expansión. Los alquileres tradicionales tienen períodos de compromiso fijo a largo plazo, normalmente entre 10 y 15 años, sin poder aumentar o reducir el tamaño fácilmente.
Cualquier prima pagada por un inmueble flexible se puede considerar como una cobertura contra los posibles costos de salir del espacio de alquiler tradicional. Con los bienes raíces flexibles, solo pagas por el espacio que necesitas en un momento dado sin ataduras. Si tienes un alquiler tradicional, es complicado y costoso abandonar una ubicación de manera anticipada a través de un subalquiler, cesión o entrega.
El valor real de la flexibilidad en cifras
Para cuantificar el valor de la flexibilidad, WeWork llevó a cabo un análisis de disposición de alquileres en 50 000 pies cuadrados (a modo de subalquiler) para cuantificar los costos asociados con la salida de un alquiler tradicional después de tres años de ocupación. Luego, comparamos esos costos con un contrato flexible de tres años con WeWork.
Para la mayoría de los responsables de los bienes raíces corporativos (HCRE, por sus siglas en inglés), el subalquiler es un ejercicio de reducción de costos porque la responsabilidad del alquiler ya estaba previamente comprometida durante el período restante del alquiler. Para lograr rentas lo más cercanas posible al nivel de mercado, los HCRE deben tener en cuenta la desocupación previa al alquiler, los paquetes de incentivos de subalquiler y las tarifas de los brokers en cualquier análisis de costos, además de considerar el costo de capital no amortizado que puede ser necesario amortizar.
Después de tener en cuenta 12 meses de desocupación previa al alquiler, 12 meses de alquiler gratuito por cada cinco años de plazo de subalquiler y una amortización de los gastos de capital, el costo del alquiler tradicional durante el mismo período de ocupación de tres años en una ubicación de WeWork sería un 35 % más. Esto supone que una persona ocupa la misma cantidad de espacio en una ubicación de WeWork que en un alquiler tradicional; si una persona ocupa un 40 por ciento menos de espacio de oficina directa de WeWork y lo sustituye por ofrecer a sus empleados productos de WeWork All Access, el diferencial de costos aumenta al 60 %.
En este ejercicio, el punto de equilibrio entre un alquiler tradicional y WeWork se produce entre los años seis y siete. Sin embargo, una vez que incorporamos las posibles ganancias de eficiencia, el costo absoluto de salir de un contrato de arrendamiento siempre es más alto que ocupar espacio de WeWork.
Según la Oficina Nacional de Investigación Económica (NBER), desde la década del 50 hasta la actualidad, los ciclos económicos de Estados Unidos han durado alrededor de cinco años y medio en promedio. Teniendo esto en cuenta, cualquier ocupante de un alquiler tradicional de 10 años debería pasar por dos ciclos económicos. Con esto en mente, tenemos que preguntarnos: ¿qué tan prudente es celebrar un costoso contrato de bienes raíces durante 10 años?
Los cálculos lo confirman: en casos de gran sensibilidad, tendría sentido comprometerse con un porcentaje más alto de bienes raíces flexibles para protegerse de las consecuencias financieras de tener que abandonar un contrato de alquiler antes de tiempo.
Nikhil Chanrai es el director del equipo de empresas de WeWork, responsable de la implementación y ejecución de estrategias de transacción y portafolios para los clientes más importante para WeWork.
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