A los gestores inmobiliarios tradicionales siempre les ha resultado difícil comparar el coste de las propiedades inmobiliarias flexibles con el coste de los arrendamientos a largo plazo. Las diferencias inherentes entre las dos ofertas inmobiliarias dificulta la comparación por su similitud.
Aunque recientemente, las métricas de rendimiento inmobiliario han cambiado de coste por pie cuadrado, o costes de ocupación totales, a algo que se centra más en el empleado, como son los costes por persona. Y eso facilita la realización de una comparación en paralelo. No obstante, la atención en el coste (tanto por pie cuadrado como por persona) se hace con frecuencia a expensas de otros objetivos de la organización e impide que los bienes inmuebles comerciales añadan valor estratégico a los negocios.
Consecuencia de la influencia creciente que los recursos humanos y los directores financieros tienen sobre las funciones de bienes inmuebles corporativos, los equipos de bienes inmuebles comerciales tienen ante sí el desafío de desarrollar estrategias inmobiliarias que incorporen soluciones innovadoras y prácticas ágiles en el lugar de trabajo que fomenten la productividad de los empleados, mejoren tanto la atracción como la retención de talento, y contribuyan a las agendas medioambientales, sociales y de gobierno.
Somos conscientes de que la asociación con proveedores de propiedades inmobiliarias flexibles para la implementación de prácticas ágiles conduce a la mejora de la experiencia de los empleados porque ofrecen una experiencia sistemática gracias al acceso a servicios y espacios de trabajo excepcionales al tiempo que permite a los empleados decidir dónde y cuándo trabajar.
Este cambio del enfoque en el coste, que ha generado la adopción de tarjetas de calificación equilibradas que incluyen diferentes métricas de rendimiento, se ha acelerado durante el año pasado en parte debido al efecto que el COVID-19 ha tenido en las tasas de utilización y ha aumentado la disposición de los arrendatarios a adoptar prácticas ágiles.
El impacto inmobiliario de las prácticas ágiles
Al analizar una muestra de transacciones de grandes empresas ejecutadas por WeWork en el transcurso de los últimos 12 a 18 meses, de media, la adopción de prácticas ágiles ha generado un aumento de la eficiencia de aproximadamente el 30 al 40 por ciento para la empresa. Para comprender cómo funciona esto en un proceso de toma de decisiones inmobiliarias típico, vamos a analizar un mercado inmobiliario comercial dinámico: Londres.
Para comparar propiedades inmobiliarias flexibles con los arrendamientos a largo plazo empezaremos con la métrica tradicional: el coste por pie cuadrado. En igualdad de condiciones, el precio medio por pie cuadrado de ocupación de una propiedad inmobiliaria flexible en Londres es de aproximadamente 165 GBP (227 USD)/pie cuadrado al año, mientras que el coste medio anual de un arrendamiento de 15 años estaría en torno a 125 GBP (173 USD)/pie cuadrado al año. (Estas cifras se basan en precios estándar de mercado). La mayoría de los gestores inmobiliarios tradicionales dirían que las propiedades inmobiliarias flexibles son un 30 % más caras. Esto plantea la siguiente pregunta: ¿Es este el coste de la flexibilidad, la agilidad empresarial y una experiencia del empleado mejorada?
No necesariamente. Si cambiamos el punto de vista del coste por pie cuadrado al coste por empleado, el coste de las propiedades inmobiliarias flexibles es entre un 20 y un 30 por ciento más bajo de media que el de los espacios tradicionales.
¿Cómo es posible que el precio por pie cuadrado sea más alto pero que la tasa de coste por empleado sea más baja?
Esto se debe a que en un WeWork los empleados pueden acceder a mucho más espacio además de a su espacio de oficina. En Londres, por ejemplo, WeWork dispone de más de un millón de pies cuadrados de espacio para servicios programados en nuestros edificios, un espacio al que todos nuestros miembros pueden acceder. Al aprovechar el paquete completo de productos de WeWork, que incluye All Access o suscripciones de Pago según uso, los empleadores pueden empezar a implementar prácticas ágiles al tiempo que vigilan los costes.
Ahora que hemos abordado el coste por empleado, ¿cómo puedes empezar a pensar en el coste por pie cuadrado? Una de las analogías más sencillas a las que me gusta hacer referencia es la de los seguros, como el del coche o el seguro médico. Los seguros son una protección financiera frente a posibles costes futuros. Lo mismo ocurre con las propiedades inmobiliarias flexibles.
Las opciones de propiedades inmobiliarias flexibles tienen periodos de compromiso más cortos, desde periodos cortos de un mes hasta 10 años, y pueden incluir con frecuencia opciones para reducir el tamaño o para la expansión. Los arrendamientos tradicionales tienen periodos de compromiso fijos y a largo plazo, por lo general entre 10 y 15 años, que no ofrecen la posibilidad de aumentar o reducir las instalaciones fácilmente.
Cualquier cantidad adicional que se pague por propiedades inmobiliarias flexibles se puede considerar una protección frente a cualquier coste potencial de desistimiento de un espacio de arrendamiento tradicional. Con las propiedades inmobiliarias flexibles, solo pagas por el espacio que necesitas en un momento dado sin ataduras. Si tienes un arrendamiento tradicional, resulta complicado, oportuno y caro optar por el desistimiento antes de tiempo a través del subarrendamiento, la cesión o la renuncia.
El valor real de la flexibilidad en cifras
Para cuantificar el valor de la flexibilidad, WeWork realizó un análisis de la disposición de arrendamientos de 50 000 pies cuadrados (mediante el subarrendamiento) para cuantificar los costes asociados con el desistimiento de un contrato de arrendamiento tradicional tras tres años de ocupación. Luego comparamos estos costes con un contrato flexible de tres años con WeWork.
Para la mayoría de los responsables de bienes inmuebles comerciales, el subarrendamiento es un ejercicio de mitigación de costes porque el pasivo del alquiler está comprometido previamente para el periodo restante del arrendamiento. A fin de lograr alquileres lo más cerca posible de los precios de mercado, estos responsables tienen que tener en cuenta las vacantes antes del arrendamiento, los paquetes de incentivos de los subarrendamientos y las comisiones de los agentes inmobiliarios al realizar cualquier análisis de costes, además de tener en cuenta el coste de capital no apreciado que puede que haya que amortizar.
Después de considerar 12 meses de vacante previa al arrendamiento, 12 meses de alquiler gratis por cada cinco años de periodo de subarrendamiento y una amortización de gastos de capital, el coste del arrendamiento tradicional para el mismo periodo de ocupación de tres años en un WeWork sería un 35 por ciento más alto. Esto tiene en cuenta que un arrendatario ocupa la misma cantidad de espacio en un WeWork que en el arrendamiento tradicional; si un arrendatario ocupa un 40 por ciento menos de espacio de oficina directo con WeWork y lo sustituye dando a sus empleados productos de WeWork All Access, el coste diferencial aumenta hasta el 60 por ciento.
En este ejercicio, el punto de equilibrio entre un arrendamiento tradicional y WeWork se produce entre los años seis y siete. No obstante, una vez que sumamos posibles aumentos de eficiencia, el coste absoluto del desistimiento de un contrato de arrendamiento es siempre más alto que ocupar espacio en WeWork.
Según el National Bureau of Economic Research (NBER), desde la década de los años 50 hasta ahora, los ciclos económicos de los Estados Unidos han durado una media de aproximadamente cinco años y medio. Así, cualquier arrendatario de un arrendamiento tradicional de 10 años vivirá dos ciclos económicos. Teniendo esto en cuenta, tenemos que preguntarnos, ¿hasta qué punto resulta inteligente quedar atrapados en un costoso contrato inmobiliario durante 10 años?
Los cálculos lo confirman: en casos de gran sensibilidad, tendría sentido comprometerse con un mayor porcentaje de propiedades inmobiliarias flexibles para protegerse de las consecuencias financieras de tener que desistir de un contrato de arrendamiento antes de tiempo.
Nikhil Chanrai es director del equipo de Enterprise de WeWork, responsable de la implementación y ejecución de estrategias de cartera y transacciones de los grandes clientes de WeWork.
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