Comment quantifier la valeur de la flexibilité?

Le passage du coût par mètre carré au coût par personne facilite les calculs pour les experts immobiliers

WeWork, 6001 Cass Ave à Detroit. Photos et graphiques par WeWork

Les traditionalistes ont toujours eu du mal à comparer le coût de l’immobilier flexible avec le coût des baux à long terme. Les différences inhérentes entre les deux offres immobilières font qu’il est difficile de les comparer objectivement.

Mais récemment, les mesures de performance immobilière sont passées du coût par pied carré, ou le coût total d’occupation, à une méthode plus centrée sur les employés, comme les coûts par personne. Il est donc plus facile de faire une comparaison de l’un avec l’autre. Cependant, l’accent mis sur le coût (que ce soit par pied carré que par personne) se fait souvent au détriment d’autres objectifs organisationnels, et il empêche l’immobilier d’entreprise d’apporter une valeur ajoutée stratégique aux entreprises.

En raison de l’influence croissante que les ressources humaines et les directeurs financiers ont sur l’immobilier d’entreprise, les équipes qui en sont responsables doivent désormais relever un défi : établir des stratégies immobilières intégrant des solutions novatrices et des pratiques pour le lieu de travail flexible, question de stimuler la productivité des employés, d’améliorer l’attraction et la rétention des talents, et de contribuer aux projets environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG).

Nous savons que les partenariats avec des fournisseurs immobiliers flexibles pour mettre en œuvre des pratiques agiles permettent d’améliorer l’expérience des employés, car ils offrent une vision cohérente grâce à l’accès à des espaces de travail et à des services exceptionnels, tout en permettant aux employés de décider où et quand ils travaillent.

Ce passage d’une analyse basée sur le coût, qui avait mené à l’adoption de bilans équilibrés créés à l’aide d’une gamme de mesures de rendement, s’est accéléré au cours de l’année écoulée, en partie en raison de la COVID-19, qui a eu un impact sur les taux d’utilisation et a incité les occupants à adopter des pratiques agiles.

L’impact immobilier des pratiques agiles

Si l’on examine un échantillon de transactions de grande envergure réalisées par WeWork au cours des 12 à 18 derniers mois, on constate qu’en moyenne, l’adoption de pratiques agiles a entraîné un gain d’efficacité d’environ 30 à 40 % pour l’entreprise. Pour comprendre son incidence sur le processus de décision immobilier typique, examinons un marché immobilier commercial en plein essor : Londres.

Nous commencerons par la mesure traditionnelle de comparaison entre l’immobilier flexible et la location à long terme : le coût par pied carré. Si on part à pied d’égalité, le prix moyen par pied carré pour l’immobilier flexible à Londres est d’environ 165 GBP (227 USD)/pied carré par an, tandis que le coût annuel moyen pour un bail de 15 ans serait d’environ 125 GBP (173 USD)/pied carré par an. (Ces chiffres sont basés sur les prix standard du marché.) La plupart des traditionalistes affirment que l’immobilier flexible représente une prime de 30 %. La question s’impose donc : est-ce là le prix à payer pour jouir d’une plus grande flexibilité, pour avoir une meilleure agilité commerciale et pour offrir une expérience repensée aux employés?

Pas nécessairement. Si nous passons du coût par pied carré au coût par employé, le coût de l’immobilier flexible est en moyenne de 20 à 30 % inférieur à celui de l’espace traditionnel.

Comment se fait-il que vous deviez payer un taux plus élevé par pied carré, mais tout en bénéficiant d’un coût par employé plus faible?

Parce que les employés d’un bâtiment WeWork ont accès à bien plus d’espace que leur seul espace de travail. À Londres, par exemple, WeWork possède des espaces avec services équivalant à plus d’un million de pieds carrés répartis dans nos divers bâtiments, auxquels tous ses membres peuvent accéder. En s’appuyant sur la gamme complète de produits WeWork, qui inclut les abonnements Accès Illimité ou à l’utilisation, les employeurs peuvent commencer à mettre en œuvre des pratiques agiles tout en contrôlant les coûts.

Maintenant que nous avons abordé le coût par employé, comment pouvons-nous traduire ce concept en coût par pied carré? L’une des analogies les plus simples est l’assurance, comme pour votre voiture ou votre santé. L’assurance est une couverture financière pour vous protéger contre des coûts potentiels futurs. L’immobilier flexible vise la même chose.

Les options immobilières flexibles ont des périodes d’engagement beaucoup plus courtes (d’un mois à dix ans), et peuvent souvent inclure des options de réduction et d’expansion. Les baux traditionnels ont des périodes d’engagement fixes à long terme, généralement entre 10 et 15 ans, sans la possibilité de modifier la taille de l’espace facilement.

Toute prime payée pour l’immobilier flexible peut être considérée comme une couverture contre tout coût potentiel pour quitter l’espace de location traditionnel. Avec l’immobilier flexible, vous payez pour l’espace dont vous avez besoin actuellement, sans y être coincé. Si vous disposez d’un bail traditionnel, il est compliqué, rapide et coûteux de rompre votre contrat, que ce soit en le sous-louant, en le transmettant ou en le cédant.

Faites les calculs pour déterminer la valeur réelle de la flexibilité

Pour quantifier la valeur de la flexibilité, WeWork a effectué une analyse pour des baux visant un espace de 50 000 pieds carrés (par voie de sous-location) afin de quantifier les coûts associés à la rupture d’un bail traditionnel après trois ans d’occupation. Ensuite, nous avons comparé ces coûts au prix d’une flexible entente de trois ans avec WeWork.

Pour la plupart des responsables de l’immobilier d’entreprise, la sous-location est un exercice d’atténuation des coûts, car la responsabilité de location est déjà préengagée pour la durée restante du bail. Afin d’obtenir des loyers aussi proches que possible de ceux du marché, les analyses de coûts doivent tenir compte de l’inoccupation avant la location, des mesures d’incitation à la sous-location et des frais de courtiers, en plus de tenir compte du coût du capital non amorti qui pourrait devoir être amorti.

Après avoir pris en compte 12 mois d’inoccupation avant le bail, 12 mois de location gratuite pour chaque période de sous-location de 5 ans et une réduction des dépenses d’investissement, le coût du bail traditionnel sur la même période d’occupation de trois ans est 35 % plus élevé qu’une entente avec WeWork. Cela suppose que le locataire utilisera la même quantité d’espace dans un WeWork que dans un bail traditionnel; si un occupant prend 40 % moins d’espace de bureau directement avec WeWork et le remplace en offrant à ses employés une adhésion à WeWork Accès Illimité, la différence de coût grimpe à 60 %.

Dans cet exercice, le point d’égalité entre un bail traditionnel et une adhésion à WeWork se produit entre six et sept années. Cependant, une fois que nous avons ajouté des gains d’efficacité potentiels, le coût final d’un bail est toujours supérieur à l’occupation d’un espace avec WeWork.

Selon le National Bureau of Economic Research (NBER), depuis les années 1950 jusqu’à aujourd’hui, les cycles économiques américains ont duré environ cinq ans et demi en moyenne. Ainsi, toute entreprise qui conclut un bail traditionnel de 10 ans devra en théorie passer par deux cycles économiques. Dans cette optique, la question s’impose : est-il sage de se lier les mains avec un contrat immobilier coûteux d’une durée de 10 ans?

Les calculs le confirment. Dans les cas où le marché est plus frileux, il est plus judicieux de miser sur un pourcentage plus élevé de biens immobiliers flexibles afin de se prémunir contre les conséquences financières d’une rupture de bail avant l’heure.

Nikhil Chanrai est directeur de l’équipe Entreprise de WeWork, il est responsable de la mise en œuvre et de l’exécution des stratégies de transaction et de portefeuille pour les plus grands clients de WeWork.

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