유연성의 가치는 어떻게 수량화할까요?

평방피트당 비용에서 인당 비용으로 사고가 전환됨에 따라 부동산 전문가들의 계산이 더 쉬워졌습니다

디트로이트의 WeWork 6001 Cass Ave 지점. 사진 및 그래픽 제공: WeWork

전통주의자들은 유연한 부동산의 비용과 장기 임대 비용을 비교하는 방법을 고심해왔습니다. 이 두 가지 부동산 매물은 본질적인 차이 때문에 같은 조건에서 비교하는 것이 어렵습니다. 

그러나 최근 부동산 성과 지표가 평방피트당 비용 또는 총 점유비용에서 인당 비용과 같은 직원 중심적인 것으로 바뀌면서 이들을 나란히 놓고 비교하는 것이 쉬워졌습니다. 그러나 비용(평방피트당 비용과 인당 비용)에 대한 집중은 종종 다른 조직 목표의 희생을 수반하며 상업용 부동산(CRE)을 통한 전략적 가치 창출을 저해합니다.

인력 관리 및 CFO가 CRE 기능에 미치는 영향이 증가함에 따라, 이제 CRE 팀은 혁신적인 솔루션과 민첩한 업무공간 방식을 통합하는 부동산 전략을 개발함으로써 직원 생산성 도모, 인재 유치 및 보유 증진, 기업의 환경, 사회, 지배 구조(ESG) 사항에 대한 기여를 추구해야 하는 문제를 안게 되었습니다. 

유연한 부동산 제공자는 탁월한 업무공간과 편의시설에 대한 접근을 통해 일관성 있는 경험을 제공하면서 직원이 언제 어디서 일할 것인지 스스로 결정할 수 있는 권한도 제공합니다. 따라서 우리는 이러한 부동산 제공자와 제휴하여 민첩한 방식을 이행하면 직원 경험의 개선으로 이어진다는 것을 알고 있습니다. 

다양한 성과 지표가 포함된 균형 잡힌 평가표의 채택으로 이어졌던 비용 중심적 사고에서 벗어나려는 움직임은 코로나19가 이용률에 미친 영향이 부분적인 원인으로 작용하여 지난 한 해 동안 이용 속도가 빨라졌으며 민첩한 방식을 채택하고자 하는 입주자들의 의지가 높아졌습니다. 

민첩한 방식이 부동산에 미치는 영향

지난 12~18개월 동안 WeWork에서 수행한 대기업 거래 표본 조사를 살펴보면, 민첩한 방식의 채택은 평균적으로 약 30~40%의 기업 효율성 개선으로 이어졌습니다. 전형적인 부동산 관련 의사결정 과정에서 민첩한 방식이 어떻게 작동하는지 이해하기 위해 상용 부동산 열기가 뜨거운 런던 시장을 살펴보겠습니다. 

통상 유연한 부동산과 장기 임대(즉, 평방피트당 비용)를 비교할 때 사용한 지표부터 살펴보겠습니다. 모든 조건이 같을 때 런던에서 유연한 부동산을 점유하는 데 소요되는 평방피트당 연평균 가격은 약 GBP165(US$227)/sq.ft이고, 15년 임대계약을 통한 연평균 점유 비용은 GBP 125(US$173)/sq.ft정도 됩니다. (두 수치는 기준시가 기준입니다.) 대부분의 전통주의자는 유연한 부동산에 30%의 프리미엄이 있다고 말할 것입니다. 그리고 이런 생각은 ‘30% 프리미엄이 유연성과 비즈니스 민첩성, 직원 경험 개선의 가치인가’라는 질문으로 이어집니다.

대답은 ‘반드시 그렇지는 않다’입니다. 관점을 평방피트당 비용에서 인당 비용으로 전환해보면, 유연한 부동산의 비용은 통상적인 공간보다 평균 20~30% 더 낮습니다.

어떻게 평방피트당 가격이 더 높은데 직원당 비용이 더 낮을 수 있을까요? 

직원들이 WeWork에서 이용할 수 있는 공간이 자체 오피스의 경우보다 훨씬 더 넓기 때문입니다. 예를 들어, 런던 WeWork에는 빌딩 전체에 100만 평방피트가 넘는 편의시설 공간이 마련되어 있고 모든 멤버가 이곳을 이용할 수 있습니다. 고용주는 All Access 또는 Pay Per Use 멤버십이 포함된 WeWork의 전체 서비스 상품을 활용함으로써 민첩한 방식의 이행을 시작하면서 비용도 계속 모니터링할 수 있습니다. 

직원당 비용은 이해했더라도 평방피트당 비용을 이해하려면 어떻게 해야 할까요? 가장 간단한 비교 대상은 보험(예: 자동차보험, 건강보험)입니다. 보험은 잠재적인 미래 비용에 대한 재무적 대비책입니다. 유연한 부동산도 마찬가지입니다.

유연한 부동산 옵션은 훨씬 더 짧은 약속 기간(짧게는 1개월부터 최장 10년까지)을 가지며 종종 축소 및 확장 옵션이 포함되어 있을 수 있습니다. 통상적으로 임대는 기간이 길게 고정되어 있으며(보통 10~15년) 규모를 늘리거나 줄이기가 쉽지 않습니다.

유연한 부동산에 지급되는 모든 프리미엄은 기존 임대 공간의 출구를 찾을 때 발생 가능한 각종 잠재적인 비용에 대한 대비책으로 간주할 수 있습니다. 유연한 부동산의 경우, 특정한 시기에 자신에게 필요한 공간에 대해서만 비용을 지불하며 공간에 묶이지 않습니다. 통상적인 임대는 전대, 양도, 포기를 통해 계약을 조기에 해지하는 것이 복잡하고 비용이 많이 들며 시기가 요인으로 작용합니다. 

유연성의 진정한 가치를 알아보기 위한 계산

WeWork는 유연성의 가치를 수량화하고자 5만 평방피트를 대상으로 (전대를 통한) 임대차 계약 처분 현황을 분석했고 3년의 점유기간 후 통상적인 임대계약 종료와 관련된 비용을 수량화했습니다. 그런 후 이 비용들을 WeWork와의 유연한 3년 계약서와 대조해보았습니다.

기업 부동산 책임자(HCRE) 대부분에게 전대는 비용 경감 대책이 되는 데, 남은 임대 기간의 임대 책임이 이미 약속되어 있기 때문입니다. 기준시가에 가까운 임대료를 달성하기 위해서는 HCRE의 모든 비용 분석에서 탕감 대상이 될 수 있을 미상각 자본 비용뿐 아니라 사전 계약 공실과 전대 인센티브 패키지, 중개인 수수료도 고려해야 합니다. 

사전 계약 공실 12개월과 전대 기간 5년마다 제공되는 무료 임대 12개월, 자본 지출 탕감을 감안한 후, 기존 방식으로 3년 임대계약을 체결했을 때의 점유 비용은 동일 기간 WeWork를 임대했을 때보다 35% 더 높을 것입니다. 이는 통상적인 임대와 WeWork에서 점유자가 차지하는 공간이 같다는 가정에 기반합니다. 점유자가 WeWork에서 오피스 공간을 40% 더 적게 차지하면서 직원들에게 WeWork All Access 패스를 대신 제공한다면 비용 차이가 60%로 증가합니다. 

여기서 통상적인 임대계약과 WeWork 계약의 손익분기점은 6~7년 사이에 발생합니다. 그러나 잠재적인 효율성 증대 단계를 넘어서면 임대차 계약 종료를 위한 절대적인 비용은 WeWork에서 공간을 점유할 때보다 항상 더 높습니다.

전미경제연구소(NBER)에서 1950년대부터 지금까지 발표한 자료에 따르면, 미국의 경제 주기는 평균 5.5년 정도 동안 지속되었습니다. 이를 고려하면 통상 10년 임대차 계약을 맺은 점유자는 두 번의 경기 순환을 거칠 것으로 예상할 수 있습니다. 그렇다면 우리는 값비싼 부동산 계약에 10년 동안 묶여 있는 것이 정말 현명한 것인지 자문해야 합니다. 

계산 결과는 자명합니다. 즉, 매우 민감한 상황에서는 임대계약 조기 종료 시 재정적 결과에 대한 대비책으로써 유연한 부동산의 비율을 더 높이는 것이 합리적일 것입니다. 

Nikhil Chanrai는 WeWork Enterprise 팀의 디렉터로서 WeWork 최대 클라이언트의 거래 및 포트폴리오 전략을 수립하고 이행하는 업무를 담당하고 있습니다.

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