Comment quantifiez-vous la valeur de la flexibilité ?

Le passage de la prise en compte du coût par pied carré à la prise en compte du coût par personne permet aux experts immobiliers de calculer plus facilement

WeWork 6001 Cass Ave à Détroit. Photos et graphiques par WeWork

Les traditionalistes ont toujours eu du mal à comparer le coût de l’immobilier flexible par rapport au coût des baux à long terme. En raison des différences inhérentes entre les deux offres immobilières, il est difficile de comparer à l’identique. 

Mais récemment, les indicateurs de performance de l’immobilier sont passés du coût par pied carré (coût total d’occupation) à une approche plus centrée sur les employés, comme les coûts par personne. Auquel cas il est plus facile de faire une comparaison de choses comparables. Cependant, l’accent mis sur le coût (à la fois par pied carré et par personne) se fait souvent au détriment des autres objectifs organisationnels et empêche l’immobilier d’entreprise d’ajouter une valeur stratégique aux entreprises.

En raison de l’influence croissante que les directeurs des ressources humaines et des finances exercent sur les fonctions de leur secteur, les équipes d’immobilier d’entreprise sont désormais mises au défi de développer des stratégies immobilières qui intègrent des solutions innovantes et des pratiques agiles en termes de lieu de travail, afin de stimuler la productivité des employés, d’améliorer à la fois le recrutement et la rétention des talents et de contribuer à des agendas environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG). 

Nous savons que le partenariat avec des fournisseurs immobiliers flexibles pour mettre en œuvre des pratiques agiles permet d’améliorer l’expérience des employés, car il offre une expérience cohérente grâce à l’accès à des espaces de travail et à des services inclus exceptionnels, tout en permettant aux employés de décider où et quand ils travaillent. 

Cette évolution qui s’éloigne de la concentration sur les coûts (ce qui a conduit à l’adoption de fiches d’évaluation équilibrées incluant différentes mesures de performance) s’est accélérée au cours de l’année écoulée en partie en raison de l’impact de la pandémie de COVID-19 sur les taux d’utilisation, et a rendu les occupants plus enclins d’adopter des pratiques agiles. 

L’impact des pratiques agiles sur l’immobilier

Si l’on examine un échantillon de transactions Enterprise importantes que WeWork a exécutées au cours des 12 à 18 derniers mois, on constate qu’en moyenne, l’adoption de pratiques agiles a entraîné un gain d’efficacité d’environ 30 à 40 % pour l’entreprise. Pour comprendre comment cela se passe dans le cadre d’un processus typique de prise de décision concernant l’immobilier, examinons un marché immobilier commercial d’actualité : Londres. 

Nous commencerons par la mesure traditionnelle de comparaison entre l’immobilier flexible et la location à long terme : le coût par pied carré. Toutes choses étant égales par ailleurs, le prix moyen par pied carré pour occuper un bien immobilier flexible à Londres est d’environ 165 GBP (227 USD)/pied carré par an, tandis que le coût annuel moyen pour occuper un bail de 15 ans serait d’environ 125 GBP (173 USD)/pied carré par an. (Ces chiffres sont basés sur les prix standard du marché.) La plupart des traditionalistes affirmeraient que l’immobilier flexible représente une augmentation de 30 %. La question suivante se pose alors : est-ce que la flexibilité, l’agilité commerciale et l’amélioration de l’expérience des employés en valent la peine ?

Pas nécessairement. Si nous passons du coût par pied carré au coût par employé, le coût de l’immobilier flexible est en moyenne 20 à 30 % inférieur à celui de l’espace traditionnel.

Comment pouvez-vous avoir un tarif au pied carré plus élevé mais un tarif au coût par employé plus bas ? 

Parce que les employés d’un bâtiment WeWork ont accès à bien plus d’espace que leur seul espace de travail. À Londres, par exemple, WeWork dispose de plus d’un million de pieds carrés d’espace de services inclus programmés dans nos bâtiments, auxquels tous nos membres peuvent accéder. En tirant parti de la gamme complète des produits WeWork, qui comprend All Access ou l’abonnement en fonction de l’utilisation, les employeurs peuvent commencer à mettre en œuvre des pratiques agiles tout en surveillant les coûts. 

Maintenant que nous avons abordé le coût par employé, comment pouvez-vous commencer à réfléchir au coût par pied carré ? L’une des analogies les plus simples que j’aime mentionner est l’assurance, tout comme pour votre voiture ou votre santé. L’assurance est une couverture financière pour pouvoir faire face à des coûts futurs potentiels. Il en va de même pour l’immobilier flexible.

Les options immobilières flexibles ont des périodes d’engagement beaucoup plus courtes—d’un mois à dix ans—et peuvent souvent inclure des options de réduction et d’extension de l’espace. Les baux traditionnels ont des périodes d’engagement fixes à long terme, généralement entre 10 et 15 ans, sans la possibilité d’augmenter ou de diminuer l’espace facilement.

Tout frais payé pour un bien immobilier flexible peut être considéré comme une couverture pour pouvoir faire face à des coûts potentiels de résiliation d’un bail d’espace traditionnel. Avec l’immobilier flexible, il suffit de payer pour l’espace dont vous avez besoin à un moment donné sans être bloqué. Si vous avez un bail traditionnel, il est compliqué, chronophage et coûteux de se retirer de manière anticipée par le biais d’une sous-location, d’une cession ou d’une renonciation. 

La valeur réelle de la flexibilité à travers les chiffres

Pour quantifier la valeur de la flexibilité, WeWork a effectué une analyse de la résiliation anticipée d’un bail sur 50 000 pieds carrés (par le biais d’un sous-bail) afin de quantifier les coûts associés à la résiliation d’un bail traditionnel après trois ans d’occupation. Nous avons ensuite comparé ces coûts à ceux d’un contrat flexible de trois ans avec WeWork.

Pour la plupart des responsables d’immobilier d’entreprise, la sous-location est un exercice d’atténuation des coûts car la responsabilité locative est déjà pré-engagée pour la durée restante du bail. Afin d’atteindre des loyers aussi près que possible du niveau du marché, les responsables d’immobilier d’entreprise doivent tenir compte de l’inoccupation avant la location, des forfaits incitatifs de sous-location et des frais de courtier dans toute analyse des coûts, en plus d’envisager le coût du capital non amorti qui peut devoir être amorti. 

Après avoir pris en compte 12 mois d’inoccupation pré-bail, 12 mois de location gratuite pour chaque période de sous-location de cinq ans et une réduction des dépenses d’investissement, le coût du bail traditionnel sur la même période d’occupation de trois ans dans un bâtiment WeWork est 35 % plus élevé. Cela suppose qu’un occupant prend autant d’espace dans un bâtiment WeWork que dans le cadre d’un bail traditionnel ; si un occupant prend 40 % moins d’espace de travail direct chez WeWork et le remplace en offrant des produits WeWork All Access à ses employés, la différence coût s’élève jusqu’à 60 %. 

Dans cet exercice, le seuil de rentabilité entre un bail traditionnel et WeWork se situe entre la sixième et la septième année. Cependant, si l’on tient compte des gains d’efficacité potentiels, le coût absolu de la résiliation d’un bail est toujours plus élevé que celui de l’occupation d’un espace WeWork.

Selon le National Bureau of Economic Research (NBER), des années 1950 à nos jours, les cycles économiques américains ont duré cinq ans et demi en moyenne. Dans ces conditions, tout occupant avec un bail traditionnel de 10 ans devrait s’attendre à traverser deux cycles économiques. Dans cette optique, nous devons nous demander s’il est prudent de souscrire un contrat immobilier coûteux de 10 ans. 

Les calculs le prouvent : dans les cas de vulnérabilité élevée, il serait judicieux de s’engager dans un pourcentage plus élevé d’immobilier flexible pour se protéger contre les conséquences financières de devoir quitter un bail avant terme. 

Nikhil Chanrai est directeur au sein de l’équipe Enterprise de WeWork, responsable de la mise en œuvre et de l’exécution des stratégies de transaction et de portefeuille pour les plus gros clients de WeWork.

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