Как количественно оценить гибкость?

Переход от стоимости на квадратный фут к стоимости на человека упрощает расчеты специалистам по недвижимости

WeWork 6001 Cass Ave в Детройте. Фотографии и графика WeWork

Сторонникам традиционной системы всегда было сложно сравнить стоимость гибкой недвижимости со стоимостью долгосрочной аренды. Присущие различия между двумя предложениями недвижимости затрудняют сравнение. 

Но в последнее время произошел сдвиг, и эффективность недвижимости стала измеряться не стоимостью на квадратный фут или общей стоимостью размещения, а привязываться к затратам на сотрудника. И это упрощает параллельное сравнение. Однако акцент на стоимости (как на квадратный фут, так и на человека) часто происходит в ущерб другим целям организации и не позволяет корпоративной недвижимости (CRE) создавать стратегическую ценность для бизнеса.

В результате растущего влияния, которое человеческие ресурсы и финансовые управленцы оказывают на функции CRE, перед командами CRE теперь стоит задача разработать стратегии в области недвижимости, которые включают инновационные решения и гибкие методы работы на рабочем месте, направленные на повышение производительности труда сотрудников и более эффективное привлечение и удержание специалистов, и внести свой вклад в экологические, социальные и управленческие программы (ESG). 

Мы знаем, что партнерство с поставщиками гибкой недвижимости для внедрения гибких методов работы способно повысить качество пребывания сотрудников на рабочем месте, поскольку в этом случае создаются единообразные условия работы за счет наличия уникальных рабочих пространств и услуг, а также появляется возможность выбирать время и место работы. 

Этот сдвиг от акцента на стоимость, который привел к внедрению сбалансированной системы показателей, включающей разные показатели производительности, ускорился за последний год отчасти из-за влияния COVID-19 на коэффициенты использования и увеличил количество арендаторов, готовых на использование гибких методов. 

Влияние гибких методов работы на недвижимость

Если посмотреть на выборку крупных корпоративных транзакций, выполненных WeWork в среднем за последние 12–18 месяцев, внедрение гибких методов привело к повышению эффективности компании примерно на 30–40 процентов. Чтобы понять, как это влияет на типичный процесс принятия решений в сфере недвижимости, давайте посмотрим на популярный рынок коммерческой недвижимости: Лондон. 

Мы начнем с традиционного показателя, чтобы сравнить гибкую недвижимость и долгосрочную аренду: стоимости квадратного фута. При прочих равных, средняя цена за квадратный фут для гибкой недвижимости в Лондоне составляет примерно 165 фунтов стерлингов (227 долларов США) за квадратный фут в год, в то время как среднегодовая стоимость аренды на 15 лет составит около 125 фунтов стерлингов (США). $ 173) / квадратный фут в год. (Эти цифры основаны на стандартных рыночных ценах.) Большинство сторонников традиционной системы утверждают, что надбавка в случае гибкой недвижимости составляет 30%. Возникает вопрос: это ли цена гибкости, динамичности бизнеса и повышения качества пребывания сотрудников на рабочем месте?

Не обязательно. Если мы переведем взгляд со стоимости на квадратный фут на стоимость на одного сотрудника, стоимость гибкой недвижимости будет в среднем на 20–30 процентов ниже традиционной площади.

Как при более высокой стоимости на квадратный фут стоимость на одного сотрудника может быть ниже? 

Это связано с тем, что сотрудникам WeWork предлагается гораздо больше, чем просто офисное пространство. В Лондоне, например, WeWork имеет более миллиона квадратных футов помещений по проекту наших зданий, к которым имеют доступ все наши резиденты. Используя полный набор продуктов WeWork, который включает резидентство с Безлимитным доступом или Оплатой по факту, работодатели могут приступить к внедрению гибких методов, а также следить за расходами. 

Теперь, когда мы рассмотрели стоимость на одного сотрудника, как вы будете оценивать стоимость квадратного фута? Одна из самых простых аналогий, которую я могу привести в качестве примера — это страховка машины или здоровья. Страхование — это финансовая защита от потенциальных будущих затрат. Так же, как и гибкая недвижимость.

Гибкие варианты недвижимости характеризуются гораздо более коротким периодом обязательств — от одного месяца до 10 лет — и зачастую предполагают возможность сокращения или расширения площади. Традиционная аренда предусматривает долгосрочные фиксированные сроки, обычно от 10 до 15 лет, без возможности изменения площади.

Любую надбавку за гибкую недвижимость можно рассматривать как защиту от любых потенциальных затрат, связанных с выходом из пространства традиционной аренды. Гибкая недвижимость позволяет просто платить за пространство, которое вам нужно в данный момент. Если у вас традиционный договор аренды, досрочно выйти из него через субаренду, уступку или сдачу сложно и дорого. 

Подсчитываем истинную ценность гибкости

Чтобы количественно оценить гибкость, WeWork провела анализ продажи аренды на 50 000 квадратных футов (посредством субаренды), чтобы количественно оценить затраты, связанные с выходом из традиционной аренды после трех лет использования. Затем мы сопоставили эти расходы с трехлетним гибким соглашением с WeWork.

Для большинства руководителей корпоративной недвижимости (HCRE) субаренда — это способ снижения затрат, потому что обязательство по аренде уже заранее зарезервировано на оставшийся срок аренды. Чтобы приблизить арендную плату к рыночному уровню, следует оценить имеющиеся свободные пространства, льготные пакеты субаренды и брокерские сборы при любом анализе затрат, и это помимо первоначальных капитальных затрат, которые, возможно, потребуется списать. 

После факторинга 12 месяцев предварительной аренды, 12 месяцев бесплатной аренды на каждые пять лет срока субаренды и списания капитальных затрат стоимость традиционной аренды за тот же трехлетний период работы в WeWork составит на 35 процентов выше. Это предполагает, что арендатор занимает в WeWork столько же места, что и при традиционной аренде; если арендатор берет на 40 процентов меньше офисного пространства в WeWork и выдает своим сотрудникам пропуски с Безлимитном доступом WeWork, разница в стоимости увеличивается до 60 процентов. 

В этом расчете точка безубыточности между традиционной арендой и WeWork наступает между шестым и седьмым годами. Однако, если учесть потенциальный прирост эффективности, абсолютная стоимость выхода из договора аренды всегда выше, чем аренда пространства в WeWork.

По данным Национального бюро экономических исследований (NBER), с 1950-х годов по настоящее время экономические циклы в США составляли в среднем около пяти с половиной лет. Учитывая это, за 10 лет традиционной аренды проходит два экономических цикла. Имея это в виду, мы должны спросить себя, насколько рационально заключать дорогой договор на недвижимость на 10 лет? 

Расчеты подтверждают: имеет смысл взять на себя более высокий процент гибкой недвижимости, чтобы застраховаться от финансовых последствий досрочного выхода из договора аренды. 

Нихил Чанрай — директор корпоративной команды WeWork, отвечающий за реализацию и выполнение транзакционных и портфельных стратегий для крупнейших клиентов WeWork.

Подбираете новое рабочее пространство?

Была ли эта статья полезной?
Категория
Идеи от экспертов
Тэги
Гибкое пространство
Коммерческая недвижимость
Стратегия недвижимости