Come si quantifica il valore della flessibilità?

Secondo gli esperti del settore immobiliare, il passaggio dal costo basato sulla metratura al costo per persone semplificherebbe il calcolo

WeWork 6001 Cass Ave a Detroit. Fotografie e grafici di WeWork

Chi la pensa in modo più tradizionale ha sempre avuto difficoltà a confrontare il costo di un immobiliare flessibile rispetto a quello delle locazioni a lungo termine. Le differenze intrinseche tra le due offerte immobiliari rendono difficile un confronto diretto. 

Ma di recente i parametri della performance del settore immobiliare si sono spostati dai costi al piede quadrato, o costi di occupazione totale, a qualcosa di più incentrato sui dipendenti, vale a dire i costi a persona. E ciò rende più facile un confronto affiancato. Tuttavia, porre l’attenzione sul costo (al piede quadrato e a persona) spesso va a scapito di altri obiettivi organizzativi e impedisce al settore immobiliare per aziende (CRE – Corporate Real Estate) di aggiungere valore strategico alle imprese.

A causa della crescente influenza che le risorse umane e i responsabili finanziari hanno sulle funzioni CRE, i team che si occupano di Corporate Real Estate sono ora alle prese con lo sviluppo di strategie immobiliari che incorporino soluzioni innovative e pratiche agili sugli spazi di lavoro, per aumentare la produttività dei dipendenti, risultare più interessanti per il personale, anche a lungo termine, e contribuire a programmi basati su tematiche ambientali, sociali e di governance

Sappiamo che la collaborazione con gli operatori del settore immobiliare flessibile per adottare pratiche agili comporta una migliore esperienza per i dipendenti, poiché fornisce un’esperienza coerente tramite l’accesso a spazi di lavoro efficienti e dotati di servizi e, nel contempo, consente di decidere dove e quando lavorare. 

Questo passaggio dell’attenzione al costo, che ha comportato l’adozione di scorecard bilanciate comprendenti svariati parametri di performance, ha avuto un’accelerazione nell’ultimo anno, in parte per via degli effetti del COVID-19 sulle percentuali di utilizzo, e ha fatto crescere la disponibilità degli occupanti ad adottare pratiche agili. 

L’impatto del lavoro agile nel settore immobiliare

Osservando un campione di transazioni lavorative operate da grande aziende e portate avanti da WeWork negli ultimi 12-18 mesi, in media, l’adozione di pratiche di lavoro agile ha comportato un aumento di efficienza di circa il 30-40% per l’azienda. Per capire come si svolge un tipico processo decisionale immobiliare possiamo considerare, ad esempio, un mercato immobiliare commerciale particolarmente significativo: la città di Londra. 

Partiamo con il parametro tradizionale relativo al confronto tra l’immobiliare flessibile e la locazione a lungo termine: il costo al piede quadrato. A parità di condizioni, il prezzo medio al piede quadrato per occupare un immobile flessibile a Londra è di circa 165 sterline (227 dollari) per piede quadrato all’anno, mentre il costo medio annuale di un contratto di locazione quindicennale sarebbe di circa 125 sterline (173 dollari) per piede quadrato all’anno (le cifre sono basate su prezzi standard del mercato). I più tradizionalisti direbbero che l’immobiliare flessibile comporta una maggiorazione del 30%. E ciò conduce alla domanda: è questo il valore della flessibilità, dell’agilità in azienda e di una migliore esperienza per i dipendenti?

Non necessariamente. Se spostiamo il punto di vista dal costo per piede quadrato a quello per dipendente, il costo degli immobili flessibili è, in media, inferiore del 20-30% rispetto a quello degli spazi tradizionali.

Come si può avere un costo al piede quadrato maggiore e per dipendente più basso? 

Ciò è dovuto al fatto che i dipendenti WeWork hanno accesso a uno spazio molto più ampio rispetto a quello di un semplice ufficio. A Londra, ad esempio, WeWork ha a disposizione più di un milione di piedi quadrati di spazi per servizi predisposti in tutti i suoi edifici, ai quali tutti i nostri membri possono accedere. Sfruttando l’intera suite di prodotti WeWork, che comprende All Access o la membership che prevede il pagamento in base all’uso, i datori di lavoro possono iniziare ad adottare pratiche agili e allo stesso tempo tenere d’occhio i costi. 

Ora che abbiamo analizzato il costo per dipendente, come possiamo affrontare il discorso relativo al costo per piede quadrato? Una delle analogie più semplici che mi piace utilizzare è quella dell’assicurazione, ad esempio per l’auto o per l’assistenza sanitaria. L’assicurazione è una copertura finanziaria contro potenziali costi futuri. Lo stesso vale per l’immobiliare flessibile.

Le formule immobiliari flessibili prevedono periodi d’impegno molto più brevi, da un mese a dieci anni, e spesso considerano opzioni di riduzione e di aumento delle superfici locate. Gli affitti tradizionali prevedono periodi d’impegno fissi a lungo termine, di solito compresi tra i 10 e i 15 anni, senza la possibilità di aumentare o diminuire facilmente le superfici locate.

L’eventuale maggiorazione pagata per le soluzioni immobiliari flessibili può essere considerata come una tutela contro gli eventuali costi di disdetta dei contratti d’affitto tradizionali. Con le formule immobiliari flessibili si paga solo per gli spazi che servono in un determinato momento, senza dover essere costretti a continuare ad occupare superfici divenute inutili. Con i contratti d’affitto tradizionali è complicato, dispendioso in termini di tempo e costoso porre fine alla locazione tramite subaffitto, cessione o riconsegna dell’immobile. 

Esaminare i dati per comprendere il vero valore della flessibilità

Per quantificare il valore della flessibilità, WeWork ha svolto un’analisi relativa a 50.000 piedi quadrati (in modalità subaffitto) per comprendere i costi associati alla cessazione dei contratti d’affitto tradizionali dopo tre anni di locazione. Dopodiché i costi sono stati confrontati con quelli di un contratto triennale flessibile stipulato con WeWork.

Per la maggior parte dei responsabili del patrimonio immobiliare societario, il subaffitto è un metodo per ridurre i costi, dal momento che l’impegno locativo è già stato preso per la durata contrattuale residua. Per poter stabilire canoni quanto più possibile vicini ai livelli di mercato, nell’analisi dei costi, devono tener conto dell’incidenza degli sfitti prima del contratto, delle formule di incentivazione del subaffitto e delle provvigioni delle agenzie immobiliari, oltre a considerare il costo del capitale non svalutato eventualmente da stornare. 

Una volta tenuto conto di un’incidenza degli sfitti di 12 mesi prima del contratto d’affitto, di 12 mesi di canoni gratuiti ogni periodo di cinque anni di subaffitto e dello storno delle spese in conto capitale, il costo di un contratto d’affitto tradizionale per lo stesso periodo di locazione di tre anni in un locale WeWork sarebbe maggiore del 35%. Questa valutazione presuppone che un inquilino mantenga la stessa superficie locativa in un locale WeWork che avrebbe con un contratto d’affitto tradizionale; se un inquilino prendesse in affitto il 40% di spazio ad uso ufficio in meno con WeWork, sostituendolo con la possibilità per i dipendenti di utilizzare prodotti WeWork All Access, la differenza di costo salirebbe al 60%. 

In questa valutazione il punto di pareggio tra un contratto d’affitto tradizionale e WeWork si ha tra i sei e i sette anni. Tuttavia, se consideriamo l’aspetto dei potenziali vantaggi in termini di rendimento, il costo assoluto della cessazione di un contratto d’affitto è sempre maggiore di quello di un contratto per uno spazio WeWork.

Secondo il National Bureau of Economic Research (NBER), dagli anni Cinquanta ad oggi i cicli economici degli USA sono durati in media cinque anni e mezzo. Stando così le cose, un inquilino che stipula un contratto d’affitto tradizionale di 10 anni dovrebbe prevedere di passare attraverso due cicli economici. Ciò premesso, dobbiamo porci la domanda di quanto sia logico vincolarsi a un costoso contratto d’affitto di un immobile per dieci anni. 

La risposta viene dai calcoli: nei casi altamente sensibili avrebbe senso impegnarsi per una percentuale maggiore di immobili flessibili, al fine di tutelarsi dalle conseguenze finanziarie della disdetta del contratto d’affitto prima della scadenza. 

Nikhil Chanrai è direttore del team Grandi aziende di WeWork, responsabile dell’attuazione e dell’esecuzione delle strategie di transazione e portfolio per i principali clienti WeWork.

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