Comment constituer un portefeuille immobilier flexible du futur

La pandémie mondiale a accéléré un changement structurel dans le secteur de l’immobilier d’entreprise. Ce changement est similaire à ceux qu’ont connu d’autres secteurs, comme le cloud computing, au cours de la dernière décennie. Les chefs d’entreprise se demandent comment ils peuvent obtenir plus de flexibilité, d’options et de rentabilité avec les produits (ou propriétés) qu’ils achètent, sans sacrifier l’expérience ou la qualité. 

Ce qui se passe actuellement dans l’immobilier d’entreprise se rapproche clairement de ce qui s’est passé pour la transition vers le cloud computing. Le cloud computing a vraiment décollé après la crise financière mondiale de 2008, les entreprises recherchant des méthodes de stockage des données moins fastidieuses et moins coûteuses. Les propositions de valeur du cloud computing sont similaires à celles de l’immobilier flexible. Selon le fournisseur de services Web Amazon de cloud computing, les utilisateurs du cloud computing peuvent : 

• Échanger les dépenses en capital contre des dépenses variables
• Réaliser des économies d’échelle importantes
• Cesser d’estimer la capacité
• Accroître la vitesse et l’agilité
• Cesser de dépenser de l’argent pour exploiter et gérer des centres de données
• Accéder aux marchés mondiaux en quelques minutes

En 2008, l’immobilier flexible n’était pas disponible à grande échelle, mais il l’est maintenant. Ainsi, le secteur de l’immobilier d’entreprise connaît des changements similaires à ceux qu’ont connus les fournisseurs de technologie après la crise financière mondiale. Les entreprises mettent encore plus l’accent sur l’immobilier flexible. Selon le CBRE : 

• 76 % des dirigeants, responsables et employés d’entreprise déclarent qu’ils travailleraient à partir d’un bureau satellite ou d’un emplacement de coworking plus près de chez eux lorsque la crise de COVID sera terminée.
• 71 % des dirigeants de l’immobilier commercial ont déclaré qu’identifier et réaliser des économies de coûts pour leur entreprise était une priorité (10 % de plus qu’avant la pandémie de COVID-19).
• 58 % des dirigeants de l’immobilier commercial ont répondu qu’identifier et favoriser de façon proactive des moyens de créer de la valeur pour l’entreprise était une priorité (3 % de plus qu’avant la pandémie de COVID-19).
• 65,3 % des dirigeants de l’immobilier commercial ont répondu qu’ils s’attendaient à ce que leur portefeuille diminue en mètres carrés au cours des trois à cinq prochaines années (42 % de plus qu’avant la pandémie de COVID-19).

Ici, nous examinerons les causes de ce changement structurel et les stratégies que les dirigeants de l’immobilier commercial peuvent mettre en œuvre pour reconstituer plus efficacement leurs portefeuilles d’immobilier d’entreprise.

Les défis des entreprises sont aggravés par la pandémie

Les employeurs et les employés ont toujours été confrontés à des défis uniques. La pandémie de 2020 a exacerbé ces défis, qui sont les suivants :

Défis des employeurs : 

• Prédire les revenus et les dépenses fixes et variables en période de forte volatilité
• Faire face à des difficultés d’ordre opérationnel lors de la création d’une marque, de produits et de services
• La réduction des coûts et l’efficacité opérationnelle sont devenues des priorités encore plus importantes en 2020. L’adaptation à ce changement de priorité nécessite des ressources importantes et peut prendre beaucoup de temps avec une incertitude variable quant au résultat

Défis des employés :

• Comment se sentir productif dans différents environnements. Certains se sentent plus productifs à la maison, d’autres au bureau, d’autres entre les deux.
• Il peut être difficile d’innover en travaillant à domicile, car l’innovation est souvent plus efficace dans le cadre d’une collaboration en personne.
• Lorsqu’ils travaillent à domicile, les employés ont plus de mal à maintenir un fort sentiment d’appartenance à la communauté et à se sentir liés à la mission de l’entreprise.
• Les employés ne veulent pas travailler à domicile uniquement. Une étude de WeWork et Brightspot a révélé que 90 % des employés déclarent vouloir être dans un bureau, au moins une fois par semaine.

Une nouvelle solution aux défis des entreprises

Bien que ces défis ne soient pas tous nouveaux, l’approche partout dans le monde pour les résoudre a évolué. Auparavant, les chefs d’entreprise n’avaient que deux options pour les relever : faire revenir les employés au bureau traditionnel ou leur permettre de travailler à domicile. Mais chaque option avait des inconvénients. 

1. Faire revenir les employés dans des bureaux traditionnels : cela peut résoudre de nombreux problèmes auxquels les employés sont confrontés lorsqu’ils travaillent à domicile. Mais cela ne résout pas les difficultés auxquelles se heurtent les employeurs. Car l’acquisition, la conception, la construction et l’exploitation de grandes quantités d’espaces de travail ne sont pas alignées sur le principal objectif du responsable de l’immobilier commercial, qui est d’identifier et de réaliser des économies pour l’entreprise. 
2. Conserver un modèle de travail à domicile permanent : appliquer davantage de politiques de travail à distance peut résoudre certaines des difficultés auxquelles se heurtent les employeurs, mais cela ne résout pas les problèmes auxquels les employés sont confrontés. Dans tous les secteurs, des études montrent que les employés veulent retourner dans un bureau, au moins une partie du temps.

Auparavant, vous deviez faire des compromis. Il n’y avait pas de situation qui pouvait permettre d’atteindre les objectifs du directeur de l’immobilier commercial (maintenir les coûts bas) et du responsable des effectifs (maintenir la satisfaction des employés). 

En 2020, par contre, avec l’immobiler flexible, c’est possible. Vous pouvez faire revenir les gens au bureau et économiser de l’argent en même temps. À l’avenir, la propriété flexible sera l’outil le plus efficace pour résoudre les problèmes mentionnés ci-dessus sans devoir faire de compromis.

L’immobilier du futur

Par le passé, les portefeuilles immobiliers des entreprises étaient statiques, la plupart d’entre elles ayant un contrat de location à long terme. Dorénavant, en raison des besoins en constante évolution des entreprises et des employés qui veulent plus d’options en matière de lieu de travail, il y aura plus de demande et d’utilisation d’espace flexible et à la demande à court terme. À l’avenir, il y aura des portefeuilles immobiliers beaucoup plus élastiques, avec un accent plus prononcé sur l’immobilier flexible. 

L’illustration ci-dessous montre la transition en cours des portefeuilles immobiliers des entreprises. 

Les entreprises utiliseront de plus en plus une combinaison de quatre modèles d’espace : 

• Bureaux attribués à long terme : ces bureaux seront utilisés pour les entreprises dont les effectifs sont stables et qui ont réalisé des investissements importants dans leurs principaux sièges sociaux, en acceptant un risque de ralentissement de l’économie.
• Bureaux flexibles à court terme : les entreprises utiliseront ces bureaux pour tous les autres besoins. (WeWork dispose d’atouts uniques, avec un portefeuille de plus de 800 emplacements dans le monde entier et des bureaux de toutes tailles pouvant accueillir entre une et mille personnes. WeWork propose des durées de contrat allant d’un mois à trois ans sur des espaces clé en main avec une gamme complète de services inclus).
• Bureaux à la demande : les entreprises peuvent permettre à leurs employés de travailler dans des bureaux où ils le souhaitent, en utilisant des espaces flexibles de façon ponctuelle selon les besoins. (Cela est possible avec WeWork, avec l’offre All Access. Pour un forfait mensuel, vous pouvez permettre à vos employés de travailler dans l’un des centaines d’emplacements WeWork répartis dans 150 villes. Comme pour l’utilisation de tout autre espace WeWork, une entreprise n’est pas tenue de rester liée par les obligations d’ordre opérationnel et financières d’un bureau attribué).  
• Travail à domicile à temps partiel : étant donné les différents changements qui se produisent dans tous les secteurs, une plus grande liberté sera probablement accordée aux employés pour leur permettre de travailler de chez eux, au moins une partie du temps.

Comment les entreprises peuvent-elles réussir à reconstituer leur portefeuille

Afin de constituer les portefeuilles immobilier du futur, les entreprises devront ajuster et optimiser intentionnellement la quantité, l’utilisation et l’emplacement de leurs espaces de façon fréquente et constante. Voici quelques éléments que les entreprises doivent prendre en compte pour y parvenir.

1. Priorités des entreprises : les chefs d’entreprise doivent s’assurer que les priorités de l’entreprise sont reflétées dans leur stratégie immobilière. Parmi les priorités à prendre en compte, citons la minimisation des risques de perte, la réorientation des investissements en capital alloués à l’immobilier, l’efficacité opérationnelle et l’accent sur les talents. 
2. Indicateurs : en utilisant les données pertinentes, les entreprises peuvent cesser d’estimer la quantité d’espace occupée par leurs employés. Cela leur permettra de stabiliser le budget immobilier annuel par employé, de limiter les investissements initiaux, d’évaluer les engagements et l’échéance moyenne des baux, l’utilisation, le nombre de mètres carrés par employé et la satisfaction des employés.
3. Horizon temporel : les entreprises avaient pour habitude de prévoir leurs besoins immobilier sur une période de 10 ans, car c’est ainsi que les baux avec les propriétaires sont structurés. Mais la période de prévision des effectifs d’une entreprise est nettement plus courte. Avec l’immobilier flexible, une entreprise peut estimer son budget et la croissance de ses effectifs sur un à deux ans seulement, au lieu de cinq ans ou plus. 
4. Commentaires des employés : les entreprises devaient prendre des décisions en matière d’immobilier en fonction des souhaits des employés. Grâce à des enquêtes et à des réévaluations régulières, les entreprises peuvent déterminer les préférences de chaque employé en ce qui concerne le lieu et la manière dont il préfère travailler. 
5. Options en matière d’espace : les entreprises devraient utiliser différents types d’espaces de travail à l’avenir, notamment des bureaux à court et à long terme, des bureaux à la demande et le travail à domicile. Il existe davantage d’options d’espace de travail qu’auparavant, comme WeWork All Access qui permet aux employés de travailler dans les bureaux de leur choix. Les chefs d’entreprise peuvent désormais combiner ces variations lorsqu’ils reconstituent leurs portefeuilles pour une flexibilité maximale.
6. Des structures contractuelles flexibles : WeWork étudie de nouvelles options flexibles proposées aux entreprises, telles que l’autorisation de transférer les obligations financières d’un actif à un autre au sein d’une région. Cela ferait du modèle en étoile illustré ci-dessous une solution viable, permettant aux entreprises d’ajuster périodiquement leurs « rayons » dans une ville. 

Nous repenserons à 2020 comme à l’année où le secteur de l’immobilier d’entreprise a connu un changement structurel nécessaire qui profite aux utilisateurs en rendant l’immobilier flexible, de la même manière que le cloud computing a profité à de nombreuses entreprises au cours de la dernière décennie. Il s’agit d’un changement structurel majeur pour l’immobilier d’entreprise qui a été accéléré par la pandémie. 

Les entreprises qui passent des formes traditionnelles d’utilisation de propriétés à des formes plus flexibles devront réfléchir différemment au fur et à mesure qu’elles font l’expérience de ce changement. Mais il n’y a aucune raison de s’inquiéter : nous passons simplement par la même transition que de nombreux autres secteurs d’activité depuis des années. La transition vers un immobilier flexible permettra aux entreprises de s’adapter rapidement, avec certitude, avec moins de perte et sans compromis sur l’expérience des employés.

Michael King est directeur senior au sein de l’équipe Enterprise de WeWork, responsable de la mise en place et de l’exécution des stratégies de transaction et de portefeuille pour les plus grands clients de WeWork. M. King est titulaire d’une maîtrise en finance appliquée et a de l’expérience en matière de crédit-bail, d’évaluation, d’acquisitions et de désinvestissements dans les secteurs industriel, des bureaux et du commerce de détail, menant à bien des transactions en Australie, en Europe et aux États-Unis. Avant WeWork, M. King a travaillé dans le domaine des investissements pour une société d’investissement immobilier cotée leader sur le marché.