La pandemia global ha acelerado un cambio estructural que se está produciendo en la industria corporativa de los bienes raíces. Este cambio es similar a los que otros sectores, como la computación en la nube, han experimentado en la última década. Los líderes empresariales se preguntan cómo pueden obtener más flexibilidad, opciones y rentabilidad con los productos (o bienes raíces) que adquieren, sin sacrificar la experiencia y la calidad.
La transición de la computación en la nube es claramente paralela con lo que está sucediendo actualmente en el sector corporativo de los bienes raíces. La computación en la nube despegó después de la crisis financiera global de 2008, ya que las empresas buscaban formas menos engorrosas y costosas de almacenar datos. Las propuestas de valor de la computación en la nube son similares a las de los bienes raíces flexibles. Según el proveedor Amazon Web Services, los usuarios de la computación en la nube pueden hacer lo siguiente:
- Intercambiar los gastos de capital por gastos variables
- Beneficiarse de las economías masivas de escala
- Dejar de adivinar la capacidad
- Aumentar la velocidad y la agilidad
- Dejar de gastar dinero operando y manteniendo centros de datos
- Globalizarse en minutos
En 2008, los bienes raíces flexibles no se encontraban disponibles a gran escala, pero ahora sí lo están. Como tal, el sector corporativo de los bienes raíces está atravesando cambios similares a los que experimentaron los proveedores de tecnología después de la crisis financiera global. Las empresas ahora están acelerando su enfoque en los bienes raíces flexibles. Según el CBRE:
- El 76 % de los líderes, gerentes y empleados de empresas afirmó que trabajaría desde una oficina satélite o ubicación de coworking más cerca de su casa cuando termine la crisis de la COVID
- El 71 % de los líderes de CRE (bienes raíces comerciales) afirmó que identificar e implementar ahorros de costos para su organización era una prioridad (un 10 % más que antes de la COVID-19)
- El 58 % de los líderes de CRE respondió que identificar y generar de manera proactiva formas de crear valor para su empresa fue una prioridad (un 3 % más que antes de la COVID-19)
- El 65,3 % de los líderes de CRE respondió que esperaba que su cartera disminuyera en pies cuadrados en los próximos tres a cinco años (un 42 % más que antes de la COVID-19)
Aquí exploraremos qué causó este cambio estructural y las estrategias que los líderes de CRE pueden utilizar para reconstruir sus carteras corporativas de bienes raíces de manera más eficaz.
Los desafíos empresariales son más difíciles debido a la pandemia
Los empleadores y los empleados siempre han enfrentado desafíos únicos. La pandemia de 2020 exacerbó esos desafíos, que son los siguientes:
Desafíos de los empleadores:
- Previsión de ingresos y gastos fijos y variables en períodos altamente volátiles
- Enfrentar desafíos operativos al construir una marca, productos y servicios
- En 2020, la reducción de costos y la eficiencia operativa se han convertido en prioridades aún mayores. La adaptación a este cambio de prioridades requiere recursos importantes y puede demorar una gran cantidad de tiempo con una incertidumbre variable del resultado
Desafíos de los empleados:
- ¿Cómo sentirse productivo en diferentes ambientes? Algunas personas se sienten más productivas en casa, otras en la oficina y otras con una opción intermedia
- Mientras se trabaja desde casa, puede ser difícil innovar, ya que la innovación suele ser más efectiva a través de la colaboración en persona
- Al trabajar desde casa, los empleados tienen dificultades para mantener un fuerte sentido de comunidad y sentirse conectados con la misión de la empresa
- Los empleados no quieren trabajar solo desde casa. Un estudio de WeWork y brightspot demostró que el 90 % de los empleados afirma que quiere estar en una oficina, al menos una vez a la semana
Una nueva solución para los desafíos empresariales
Si bien esos desafíos no son todos nuevos, el enfoque universal para resolverlos ha evolucionado. Anteriormente, los líderes empresariales solo tenían dos opciones para resolver esos retos: llevar a los empleados de vuelta a la oficina tradicional o permitirles trabajar desde casa. Pero cada opción tenía una solución intermedia.
- Traer a los empleados de vuelta a las oficinas tradicionales puede resolver muchos de los desafíos a los que se enfrentan mientras trabajan desde casa. Sin embargo, no aborda los desafíos de los empleadores. Eso se debe a que la adquisición, el diseño, la construcción y la operación de grandes cantidades de espacio de oficina no se alinean con el objetivo principal del jefe de bienes raíces comerciales, que es identificar e impulsar el ahorro de costos para la empresa.
- Mantener el trabajo permanente desde el modelo de casa: aplicar más políticas de trabajo remoto puede resolver algunos desafíos de los empleadores, pero no aborda los desafíos de los empleados. En todas las industrias, los estudios muestran que los empleados quieren regresar a una oficina, al menos parte del tiempo.
En el pasado, había que comprometerse. No existía un contexto en el cual se pudiera lograr los objetivos tanto del jefe de los bienes raíces comerciales (mantener los costos bajos) como del encargado del personal (mantener a los empleados contentos).
Sin embargo, en 2020, con bienes raíces flexibles, sí se puede. Puedes llevar a las personas de vuelta a la oficina y ahorrar dinero al mismo tiempo. En el futuro, los bienes raíces flexibles serán la herramienta más eficaz para resolver los problemas mencionados sin compromisos.
Bienes raíces del futuro
En el pasado, las carteras de bienes raíces de las empresas eran estáticas, ya que la mayoría de las empresas tenían contratos de arrendamiento a largo plazo. Debido a las necesidades en constante cambio de las empresas y los empleados que desean más opciones de dónde trabajar, en el futuro habrá más demanda y utilización del espacio flexible y on-Demand a corto plazo. En el futuro, habrá carteras de bienes raíces mucho más flexibles, con un mayor énfasis en los bienes raíces flexibles.
En la ilustración que figura a continuación, se muestra la transición en curso de las carteras de bienes raíces comerciales.
Las empresas utilizarán cada vez más una mezcla de cuatro modelos de espacio:
- Oficinas dedicadas a largo plazo: estas oficinas se utilizarán para empresas con plantilla estable que hayan realizado importantes inversiones de capital en las principales sedes, con la voluntad de aceptar el riesgo de que se produzcan pérdidas.
- Oficinas flexibles a corto plazo: las empresas utilizarán estas oficinas para cualquier otra necesidad. (WeWork cuenta con una excepcional cartera de más de 800 ubicaciones en todo el mundo y oficinas con la capacidad de albergar entre 1 y 1 000 personas. WeWork ofrece periodos de un mes a tres años en espacios listos para mudarse y totalmente equipados con amenidades).
- Oficinas on-Demand: las empresas podrían permitir a sus empleados trabajar desde oficinas en cualquier lugar, utilizando el espacio flexible de manera ad hoc, según sea necesario. (WeWork ofrece esta opción mediante All Access. Por un costo mensual, puedes permitir que tus empleados trabajen en cualquiera de los cientos de ubicaciones que tiene WeWork en 150 ciudades. Al igual que con el uso de cualquier otro espacio de WeWork, una empresa no tiene que hacerse cargo de las obligaciones operativas y financieras de una oficina dedicada).
- Trabajo desde casa a tiempo parcial: dados los diversos cambios que se producen en todas las industrias, es probable que haya una mayor asignación para que los empleados trabajen desde sus hogares, al menos una parte del tiempo.
¿Cómo pueden las empresas reconstruir con éxito sus carteras?
Para construir las carteras de bienes raíces del futuro, las empresas tendrán que ajustar y optimizar de manera intencional la cantidad, el uso y la ubicación de sus espacios de forma frecuente y continua. Estas son algunas cosas que deberían considerar para hacerlo bien.
- Prioridades de la empresa: los líderes comerciales deben asegurarse de que las prioridades de la empresa se reflejen en la estrategia inmobiliaria. Algunas prioridades que se deben tener en cuenta son: minimizar el riesgo de pérdidas, redirigir las inversiones de capital asignadas a bienes raíces, eficiencia operativa y enfocarse en el talento.
- Métricas: al utilizar los datos correctos, las empresas pueden dejar de especular con la cantidad de espacio que ocupan sus empleados. Eso les permitirá estabilizar el presupuesto anual de bienes raíces por empleado, limitar la inversión de capital inicial, medir las obligaciones totales y calcular los vencimientos de los alquileres, la utilización, la superficie cuadrada por empleado y la satisfacción del personal.
- Horizonte de tiempo: las empresas solían prever las necesidades inmobiliarias en periodos de 10 años, ya que así es como se estructuran los alquileres con los propietarios. Sin embargo, el periodo de previsión de una empresa para el recuento de personal es significativamente más corto. Con una solución flexible de bienes raíces, una empresa puede calcular el presupuesto y el crecimiento de la plantilla en uno o dos años, en lugar de cinco años o más.
- Comentarios de los empleados: las empresas deben tomar decisiones de bienes raíces con base en lo que quieren los empleados. Mediante encuestas y evaluaciones constantes, las empresas pueden determinar las preferencias individuales de los empleados en cuanto a dónde y cómo prefieren trabajar.
- Opciones de espacio: las empresas deberían utilizar varios tipos de espacio de oficina en el futuro, incluidas oficinas a corto y largo plazo, oficinas on-Demand y la opción de trabajar desde casa. Hay más opciones de espacio de trabajo que antes, incluido WeWork All Access, que permite a los empleados trabajar desde las oficinas que elijan. Los líderes empresariales ahora pueden agrupar esas variaciones a la de reconstruir sus carteras para obtener la mayor flexibilidad.
- Estructuras de acuerdos flexibles: WeWork está explorando nuevas opciones flexibles disponibles para las empresas, como permitir la transferencia de obligaciones financieras dentro de una región de un activo a otro. Eso haría que el modelo hub-and-spoke (centro y distribución) que se muestra más abajo sea una solución viable, lo que permitiría a las empresas ajustar sus "distribuciones" en toda una ciudad de forma periódica.
Miremos el año 2020 como el año en que la industria corporativa de los bienes raíces pasó por un cambio estructural necesario que beneficia a los usuarios al flexibilizar el sector inmobiliario, de la misma manera que la computación en la nube ha beneficiado a tantas empresas durante la última década. Este es un cambio estructural importante para los bienes raíces corporativos que se ha acelerado por la pandemia.
Las empresas que pasen de las formas tradicionales de uso de bienes raíces a otras más flexibles necesitarán pensar de manera diferente en la medida que afronten ese cambio. Pero no hay necesidad de preocuparse, ya que simplemente estamos pasando por la misma transición que muchas otras industrias han atravesado en años anteriores. El cambio a un sistema inmobiliario flexible permitirá a las empresas adaptarse con rapidez, con certeza, con menos inconvenientes y sin comprometer la experiencia de los empleados.
Michael King es director sénior del equipo empresarial de WeWork, responsable de la implementación y ejecución de estrategias de transacciones y carteras para los clientes más importantes de la empresa. Tiene un máster en Finanzas Aplicadas y experiencia en leasing, valoración, adquisiciones y desinversiones en los sectores de oficinas, venta al por menor e industrial. Realizó transacciones en Australia, Europa y EE. UU. Antes de WeWork, trabajó en inversiones para un REIT líder del mercado.
