דמי השכירות של חלל עבודה מורכבים לא רק משכר דירה חודשי – צריך גם לחשוב על עלויות ההתאמה לצרכים שלכם. בבניין חדש, החלל יכול להיות בסיסי – ארבעה קירות ורצפת בטון – והשוכרים יצטרכו להתאים את שאר החלל לצרכים שלהם. העלות של עבודות הבנייה שנדרשות להפיכת מעטפת החלל לסביבת משרד מתפקדת יכולה להיות גבוהה, וכדאי לקחת זאת בחשבון כשמחפשים נכס מסחרי מתאים לעסק שלכם.
כדי למצוא את הנכס המושלם במחיר הנכון, צריך להבין מהן העלויות הכרוכות בבניית מבנים מסחריים.
איך מחשבים את עלויות ההתאמות האישיות?
התפלגות העלויות של בנייה מסחרית יכולה להשתנות בקיצוניות לפי הגורמים הבאים:
- הצרכים של השוכרים: הצרכים לחלל עבודה של מוקד טלפוני שונים מהצרכים שיש למרפאה או למשרד עורכי דין. גימורים ברמה גבוהה והתאמה אישית של חללים עולים יותר.
- מצב הנכס: בנייה חדשה תחייב עבודות התאמה רבות יותר בהשוואה לנכס ישן שהותאם לשוכרים הקודמים. אבל יתכן שחללים ישנים ידרשו שדרוגים לפני שתהיה אפשרות לעבור אליהם.
- עלות החומרים והעבודה: משתנה לפי האזור ואיכות ההתאמות המתבצעות.
כל התאמה היא ייחודית. כששוכר מחליט מה נחוץ לו בדיוק, הוא יקבל תמחור להתאמות שהוא יבצע ויחויב לפי העלות הממוצעת למטר רבוע.
בדרך כלל, המשכיר והשוכר יחלקו ביניהם את עלויות הבנייה המסחרית כפי שיסוכם במשא ומתן, כחלק מהסכם השכירות. ניתן לעשות זאת בכמה דרכים. כאשר מדובר בהתאמות במקרה של כניסה מיידית של השוכר, המשכיר מטפל בכל מה שנדרש. כאשר מדובר בשיפורים עבור השוכר (TI – tenant improvement), השוכר מטפל בעצמו בכל פרטי ההתאמות, אך הוא מקבל תקציב לתשלום על הבנייה. סביר להניח שהתקציב לא יכסה את כל ההתאמות, אבל הוא בהחלט יפחית חלק מהעלויות של התאמת השטח המסחרי החדש לצורכי השוכר.
תקציב ה-TI מחושב לפי מטר רבוע, ולכן העלות הסופית של ההתאמות לפי מטר רבוע תהיה עלות ההתאמות שלכם בניכוי תקציב ה-TI.
לא משנה מי מנהל את ההתאמות בבניה ומי משלם עליהן, חשוב לנהל משא ומתן על כל הפרטים במסגרת חוזה השכירות לפני החתימה. אחרת, השוכרים עלולים לקבל חלל שלא מתאים בדיוק לצרכים שלהם והם יידרשו להוצאה כספית נוספת כדי להתאים את מה שנחוץ. כשכל הפרטים של דרישות ההתאמה ברורים, כולם מקבלים את מה שהם רוצים בלי הוצאות מפתיעות.
אומדן עלויות הבנייה לארגון לצורך התאמת עיצוב הפנים
העלות של התאמת חלל מסחרי משתנה, אך העלות הממוצעת של בנייה מסחרית למטר רבוע בגימור סטנדרטי היא 65 דולר (כ-212 ש"ח למ"ר). אבל מדובר בממוצע בלבד. העלויות יכולות להיות גבוהות או נמוכות יותר בהתאם לצורכי השוכר ולמצב הבניין. למיקום הבניין יש גם חשיבות: למשל, עלויות הבנייה בניו-יורק גבוהות מעלויות הבנייה בדאלאס.
למעשה, עלויות ההתאמות יכולות להשתנות באופן משמעותי, מ-50 ל-150 דולר למטר רבוע (בין 160 ל-500 ש"ח למ"ר). אם מדובר בחלל מדור ראשון – מעטפת שלא בוצעו בה שינויים קודמים – רצוי להוסיף לסכום המוערך עוד 10 דולר לכל מ"ר (כ-32 ש"ח למ"ר). בהשקעה של הסכום הנמוך בטווח המחירים תקבלו חלל עבודה בסיסי ללא תוספות. תמורת הסכום הגבוה, תקבלו חלל ברמה גבוהה וגימורים המתאימים לחלל עבודה של מנהלים. ואם המשרד שלכם דורש חללי עבודה מותאמים אישית, כמו מטבח או מכון כושר, ייתכן שתשלמו אפילו יותר.
למרות שקשה להעריך את התפלגות העלויות של בנייה מסחרית, לשוכרים יש שליטה רבה בהן. בחירה בחלל בגימור גבוה יותר – גם אם לא ברמה מושלמת – יכולה לצמצם את העלויות. וגם כאשר מתאימים בניין חדש, השוכרים יוכלו לעצב ולבצע את הגימורים של החלל בהתאם לתקציב שלהם.
עלויות קשיחות לעומת עלויות רכות
כשמתמחרים עלויות של התאמת חללים מסחריים, ייתכן שתראו התייחסויות לעלויות שיפוץ ולעלויות רכות. למרבה המזל, ברגע שמתרגלים למינוח קל מאוד להבדיל בין שני סוגי העלויות.
עלויות קשיחות הן השיפורים הפיזיים שיישארו אחרי שהשוכר עוזב. נכללות בהן עלויות של דברים כמו דלתות, חלונות, צבע, שטיחים, מערכות מיזוג אוויר, צנרת וכל שיפור פיזי אחר. עלויות קשיחות כוללות גם את עלות העבודה, שהיא לרוב ההוצאה הגדולה ביותר בביצוע ההתאמות.
לעומת זאת, עלויות רכות הן כל העלויות שאינן כוללות שיפור פיזי של הנכס, כמו אישורי בנייה, עלויות משפטיות ועלויות פיקוח. כשמבצעים הערכה של מחיר ההתאמה, קל לרוב לחשב אותן, כי בדרך כלל הן סטנדרטיות ואין להן קשר להיקף ההתאמות.
איך קובעים מהי העלות הממוצעת למ"ר בבניין מסחרי?
חישוב העלות למ"ר בבניין מסחרי עשוי להיות מורכב יותר מהצפוי, כי החיוב יכול להתבצע בכמה דרכים. מבחינת השכרת חללי עבודה מסחריים, העלות למ"ר היא לרוב עלות שנתית. כלומר, כדי לקבוע מהו התשלום החודשי עבור הנכס, השוכרים צריכים להכפיל את העלות שנקבעה למ"ר במספר המטרים הרבועים, ולחלק את הסכום ב-12.
עם זאת, באזורים שונים בארה"ב, החיוב יכול להתבצע באופן שונה. בקליפורניה למשל, העלות למ"ר בהשכרת נכס מסחרי בדרך כלל מפורטת על בסיס חודשי. הוצאות חודשיות אחרות יכולות גם הן להשפיע על העלות למ"ר. לדוגמה, בחוזי שכירות מסוג Triple Net Lease, השוכרים אחראים גם על עלויות המסים, הביטוח והתחזוקה. וכמובן שמתווספות אליהן עלויות ההתאמות, שיכולות להעלות משמעותית את הוצאות המעבר.
חשוב לוודא שהבנתם בדיוק באיזה מחיר תחויבו – ומה הוא כולל – לפני שתקבלו החלטות על שכירת חלל.
WeWork מול סוגים מסורתיים של התאמות לחללי עבודה מסחריים
התאמה של חללי עבודה מסחריים מסורתיים עלולה להיות יקרה ולהימשך זמן רב. וכשמעוניינים להתמקד בהרחבת העסק, ייתכן שלא תרצו להתעסק בחיפוש הנכס המתאים ובהתאמה שלו לצרכים המדויקים שלכם.
בהתאמה של חללי עבודה מסחריים מסורתיים, יש לשוכרים שליטה רבה יותר על אופן הבנייה של החלל, אבל השליטה גם כרוכה בהשקעת זמן וכסף. וגרוע מזה, עבודת הבנייה יכולה לחרוג מהתקציב או לא לעמוד במסגרת הזמן ולגרום לשיבושים בפעילות שלכם. אם יש לכם עסק קטן או סטארט-אפ, ייתכן שתתקשו למצוא מימון להתמאות באיכות גבוהה.
חללי העבודה של WeWork כבר בנויים ומוכנים למעבר. אין צורך לטרוח ולנהל עלויות להתאמה איכותית, כי חללי העבודה כבר זכו לגימור ברמה גבוהה והם מציעים שפע של מתקנים ושירותים. WeWork גם מציעה חללים גמישים שיתאימו לצוות שלכם עכשיו ובעתיד. השוכרים מקבלים חלל שמתאים לצרכים שלהם בתעריף חודשי יחיד וידוע מראש. אין יותר פשוט מזה.
WeWork מציעה חללי עבודה מסחריים, בלי טרחה ובלי עיכובים. כל שעליכם לעשות זה לבחור מיקום ולהיכנס אליו כשאתם מוכנים ורוצים להתחיל לעבוד.
אליזבת הרפר היא כתבת ועורכת מאוסטין, טקסס. היא מנהלת את מערכת אתר הבידור Blizzard Watch וכותבת על טכנולוגיה לצרכן, מימון אישי ובידור באינטרנט.