오피스 공간 임대 비용은 단순히 매달 나가는 임대료뿐 아니라 증축 비용도 고려해야 합니다. 새롭게 짓는 공간은 임차인이 나머지 공간을 원하는 대로 구성할 수 있도록 4개의 벽과 콘크리트 바닥만으로 단순하게 구성되어 있을 수 있습니다. 이러한 건물을 실제 업무가 가능한 오피스 환경으로 바꾸는 데는 비용이 많이 들 수 있으며, 이는 비즈니스에 맞는 상업용 부동산을 찾을 때 중요하게 고려해야 하는 요소입니다.
적당한 가격에 이상적인 공간을 찾기 위해서는 상업용 건물 증축에 어떤 비용이 들어가는지 알아야 합니다.
증축 비용 계산 방법
상업용 건설 세부 비용은 다음 요소에 따라 매우 다양합니다.
- 임차인이 필요로 하는 부분: 오피스 공간의 경우 콜센터와 의료 및 법률 오피스에서 필요로 하는 부분은 각각 다릅니다. 고급 마감과 특수 공간 또한 더 높은 가격으로 이어질 수 있습니다.
- 부동산의 상태: 완전히 새로운 구조인 경우 이전 임차인을 위해 증축된 이전 부동산보다 더 많은 증축 작업이 필요합니다. 그러나 이러한 이전 공간 또한 바로 입주할 수 있는 공간을 조성하기 위한 업그레이드가 필요할 수 있습니다.
- 자재 및 인력 비용: 이는 지역과 증축 품질에 따라 달라집니다.
각기 고유한 증축이 이루어질 수 있습니다. 임차인이 필요로 하는 부분을 정확히 결정했을 때 가격을 책정할 수 있으며 최종 증축 비용은 평방피트당 평균 가격으로 표시됩니다.
일반적으로 임대인과 임차인이 상업 건설 비용을 분할하여 지불하며, 이는 임대 계약서의 일부로 협상됩니다. 이는 다양한 방법으로 처리될 수 있습니다. 턴키 방식 증축인 경우 임대인이 모든 비용을 부담하며, 이사 준비가 완료된 공간을 제공해야 합니다. 임차인 개선(TI) 방식 증축인 경우 임차인이 증축의 세부 사항을 직접 처리해야 하지만, 이러한 제작에 대한 수당을 받습니다. 이러한 수당으로 전체 증축 비용을 모두 감당할 수는 없지만, 자신의 사양에 맞는 새로운 상업 공간을 만들기 위한 비용 일부는 보장됩니다.
TI 수당은 일반적으로 평방피트당 비용으로 계산되므로 평방피트당 최종 증축 비용에서 TI 비용을 빼면 실제 비용을 확인할 수 있습니다.
증축 담당자나 비용 부담자가 누구이건 서명을 하기 전에 임대에 포함될 모든 사양을 두고 협상을 하는 것이 중요합니다. 그렇지 않으면 임차인이 부적합한 공간을 사용해야 하는 결과로 이어질 수 있으며, 이렇게 되면 문제를 바로잡는 데 비용이 더 많이 들기 때문입니다. 그러므로 설계 요건을 명확하게 지정해야 갑작스러운 비용 지출 없이 모두가 원하는 부분을 확보할 수 있습니다.
기업 인테리어 증축에 대한 추정 건설 비용
상업용 공간 증축 비용은 다양한 요소에 따라 달라지지만, 일반적으로 평방 피트당 표준 마감 시 $65입니다. 하지만 이는 단순한 평균값일 뿐입니다. 임차인이 필요로 하는 부분과 건물의 상태에 따라 비용은 더욱 커지거나 줄어들 수 있습니다. 건물의 위치 또한 이러한 비용에 큰 영향을 미칩니다. 예를 들어 뉴욕시에서의 건설 비용은 댈러스에서의 건설 비용보다 높습니다.
실질적 증축 비용은 평방피트당 $50~$150 정도라고 볼 수 있습니다. 아직 건물의 외부가 지어지기 전인 최초 단계 공간이라면 예상치에 평방피트당 $10를 추가하세요. 이 가격대에서 가장 낮은 가격에서는 그 어떤 추가 사항도 없는 기본 오피스 공간을 구하게 됩니다. 이 가격대에서 가장 높은 가격에서는 우수한 디테일과 마감이 적용된 고급 오피스 공간을 구할 수 있습니다. 또한 오피스에 키친이나 피트니스 센터 같은 특수 공간이 필요한 경우라면 이에 대한 가격이 또 추가됩니다.
상업 건물 비용을 세분화하여 추정하는 것은 어려운 일이지만, 임차인이 제어할 수 있는 부분이 많습니다. 완벽하지는 않더라도 거의 완성되어 있는 공간을 선택한다면 비용을 크게 줄일 수 있습니다. 새 건물을 증축하는 경우라 하더라도 임차인은 예산에 맞게 공간을 설계하고 마감할 수 있기 때문입니다.
직접 비용 대 간접 비용
상업용 공간 비용을 따질 때는 직간접비용을 모두 따져야 합니다. 이러한 비용은 일단 용어의 정의를 알면 구별하기가 쉽습니다.
직접 비용은 임차인이 나간 후에도 남아 있는 물리적 개선 사항과 관련된 비용입니다. 문, 창문, 페인트, 카펫, 냉난방 시스템, 배관을 비롯한 모든 물리적 개선 사항에 대한 비용이 여기에 속합니다. 여기에는 증축 비용 중 가장 큰 부분을 차지하는 인력 비용도 포함됩니다.
반면 간접 비용은 건설 허가, 법적 비용, 조사 비용 등 부동산의 물리적 개선과 연관되지 않은 모든 비용을 뜻합니다. 이러한 비용은 증축 범위와 상관없이 이미 결정되어 있는 경우가 많기 때문에, 추정하기가 쉬운 편입니다.
상업용 건물의 평방피트당 평균 비용 결정 방법
상업용 건물에 대한 평방피트 비용을 파악하는 것은 이러한 비용이 각기 다른 방식으로 표시될 수 있기에 생각보다 복잡합니다. 상업용 오피스 공간 임대 측면에서, 평방피트당 비용은 대부분 연간 비용을 뜻합니다. 즉, 해당 부동산에 대한 월세를 결정하려면, 평방피트당 나열된 비용에 평방피트 수를 곱한 다음 12로 나눠야 합니다.
그러나 이는 국가 내 지역마다 각기 다른 방식으로 표시될 수 있습니다. 예를 들어, 캘리포니아에서는 상업용 임대에 대한 평방피트당 비용은 일반적으로 한 달을 기준으로 생성됩니다. 기타 월간 지출 또한 평방피트당 비용에 영향을 미칩니다. 예를 들어, 트리플 넷 임대인 경우 임차인이 세금, 보험, 유지관리 비용도 지불해야 합니다. 이 역시 증축 비용에 포함되기 때문에 입주에 드는 돈이 크게 늘어날 수 있습니다.
공간 임대와 관련한 판단을 내리기 전에는 어떤 비용이 표시되는지, 여기에 모든 것이 포함되는지 정확히 파악해야 합니다.
WeWork 대 기존 상업 오피스 공간 유형 증축
기존 상업용 오피스 공간을 증축하는 경우 시간과 비용이 크게 소모될 수 있습니다. 비즈니스를 성장시키는 데 초점을 맞추기 위해 올바른 부동산을 찾거나 사양에 맞는 공간을 건설하는 데 그다지 큰 관심을 두지 않는 경우도 있습니다.
기존 상업용 오피스 증축인 경우 임차인은 공간이 어떻게 지어질지에 대한 더 큰 제어권을 발휘할 수 있지만, 여기에는 시간과 돈이 들어갑니다. 최악의 경우 건설 비용이 예산을 넘거나 건설 일정이 늦어지는 바람에 비즈니스에 차질이 생길 수 있다는 점입니다. 소규모 기업 또는 스타트업을 운영하는 경우라면 고급 오피스 공간을 건설하기 위한 자금을 확보하는 것이 어려울 수 있습니다.
WeWork 오피스 공간은 사전에 건설되어 입주 준비가 완료된 상태로 제공됩니다. 업무공간이 이미 고급스럽게 마감되어 있으며 편의시설이 갖춰진 상태이기 때문에 고급 공간을 제작하기 위해 번거로운 작업을 관리하거나 비용을 많이 낼 필요가 없습니다. 또한 WeWork는 팀의 현재 또는 미래에 맞는 유연한 공간을 제공합니다. 임차인은 예측 가능하며 균일한 월간 비용만으로 충분한 공간을 활용할 수 있습니다. 이보다 쉬운 일이 없죠.
WeWork는 번거로운 일도, 지체될 일도 없는 상업용 오피스 공간을 제공합니다. 위치와 원하는 입주일만 선정하면 비즈니스 준비는 끝난 것이나 다름없습니다.
Elizabeth Harper는 텍사스주 오스틴에 기반을 둔 작가 겸 편집자입니다. 엔터테인먼트 사이트인 Blizzard Watch의 편집국장으로 소비자 기술, 개인 금융, 인터넷 전반의 엔터테인먼트를 다룹니다.
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