Un air pur constitue l’un des fondements d’un milieu de travail sain. En plus de favoriser la productivité, le confort et le bien-être des occupants, il peut aider à réduire les maladies et le taux d’absentéisme. La gestion de la qualité de l’air intérieur (QAI) est axée sur deux éléments principaux : offrir de l’air frais en abondance et contrôler les polluants courants dans l’air, comme les matières particulaires, les toxines et les allergènes.
Il existe plusieurs codes du bâtiment et normes gouvernementales en matière d’hygiène et de sécurité qui régissent la qualité de l’air dans les espaces de travail commerciaux. Aujourd’hui, la pandémie de COVID-19 a attiré encore plus l’attention du public et des médias sur la qualité de l’air intérieur, soulevant une question importante pour les exploitants immobiliers et les locataires : les normes et les pratiques actuelles sont-elles suffisantes?
L’approche actuelle de WeWork consiste à répondre à cette question à l’aide de données. Nous nous servons de données sur la qualité de l’air intérieur pour examiner l’impact de notre modèle et de nos décisions opérationnelles, particulièrement avec l’évolution des pratiques de l’industrie, et nous nous adaptons au fil du temps. Chez WeWork, nous nous engageons de façon globale à offrir des espaces sécuritaires et sains à nos membres, à nos employés et à nos visiteurs.
Qu’est-ce qu’une bonne qualité de l’air intérieur?
L’air intérieur peut être pollué ou vicié par des gaz ou de minuscules particules émises par de nombreuses sources, par exemple, lorsque de la fumée extérieure entre à l’intérieur de l’immeuble. Les humains sont également une source de pollution de l’air intérieur, et les exigences minimales pour l’échange d’air dans les immeubles sont conçues pour éliminer les bioeffluents et les odeurs nuisibles aux occupants.
Il existe quatre manières importantes de contrôler ces polluants et d’obtenir une bonne qualité de l’air. WeWork emploie ces mesures pour garantir une bonne qualité de l’air dans nos immeubles.
- Deux stratégies reposent sur le système de chauffage, de ventilation et de climatisation (CVCA), qui est chargé de remplacer et de purifier l’air vicié grâce à la ventilation et au filtrage.
- La troisième stratégie, soit le contrôle à la source, vise à prévenir avant toute chose l’utilisation de matières ou les activités polluantes.
- Finalement, les pratiques visant à garder les espaces propres, secs et hygiéniques sont importantes pour éviter la formation de moisissure et l’accumulation d’allergènes et de substances toxiques sur les surfaces.
Le rôle des capteurs à faible coût
Les immeubles bien gérés mettent en place ces quatre stratégies afin de conserver une bonne qualité de l’air dans le cadre de la pratique courante. Le secteur immobilier commercial améliore sa façon de gérer ses immeubles afin de prendre en compte un degré de préoccupation accru, pas seulement en ce qui a trait à la COVID-19, mais aussi relativement aux incendies et à la pollution de l’air extérieur.
Jusqu’à tout récemment, les seuls outils disponibles pour vérifier les résultats escomptés (la qualité de l’air intérieur) étaient laborieux. De nombreuses heures ou plusieurs jours étaient nécessaires pour mesurer les niveaux de gaz ou de particules dans l’air, puis il fallait attendre que les analyses soient réalisées en laboratoire. Ou encore, il fallait avoir recours à un spécialiste qualifié pour transporter des outils de grande taille, chers et parfois bruyants, dans un espace et à l’extérieur de celui-ci.
Grâce aux nouveaux capteurs miniaturisés à faible coût, il est financièrement et technologiquement possible de visualiser la qualité de l’air intérieur à des échelles spatiale et temporelle sans précédent. Cette capacité est particulièrement importante actuellement, alors que nous vivons une période de perturbation dans le secteur immobilier commercial. (Veuillez noter que les capteurs de particules à faible coût comptent ou mesurent toutes les particules dans l’air, mais ne peuvent pas différencier directement les types de particules, comme le virus qui cause la COVID-19.) Les données fournies par ces capteurs aident à garantir l’efficacité des nouvelles pratiques et ont un impact positif sur la santé, compte tenu de la combinaison unique de conditions dans un environnement en particulier.
Chez WeWork, nous expérimentons l’utilisation d’une technologie des capteurs novatrice depuis 2017. Nous disposons maintenant de données en continu sur la qualité de l’air intérieur provenant de milliers de dispositifs. Nous utilisons les données agrégées pour mieux comprendre les facteurs qui influencent la qualité de l’air dans nos immeubles. Nos premiers efforts visent à soutenir la mise en place de protocoles et de politiques pour la collecte, la communication et l’utilisation des données issues de cette nouvelle catégorie.
Éléments à prendre en considération lors de l’utilisation de capteurs
Prises seules, les données des capteurs sont inutiles. Les propriétaires et les exploitants d’immeubles n’améliorent pas leurs espaces en les dotant de réseaux de capteurs : ils améliorent plutôt le bien-être et la productivité des occupants en agissant de façon adéquate, en se basant sur des données appropriées. Pour ce faire, voici ce dont ils ont besoin :
- Données contextuelles, souvent appelées « métadonnées » : information sur l’immeuble, la population exposée et les mesures de qualité.
- Discernement : la capacité d’interpréter ce que les données nous indiquent à propos de la qualité de l’espace. L’interprétation des capteurs nécessite de nouvelles connaissances scientifiques, car les données sont davantage réparties et omniprésentes. Mais ces dernières sont également moins fiables lorsqu’un seul point de mesure est pris en compte au lieu des mesures « traditionnelles » équivalentes.
- Capacité d’agir : la capacité de relier des données afin de mettre en place des contrôles ou des processus décisionnels.
Le problème n’est pas que les exploitants d’immeubles manquent de connaissances ou de conseils, c’est qu’ils en ont trop! L’industrie du bâtiment écologique applique la norme RESET Air, qui jette une base solide pour l’utilisation appropriée des capteurs dans les immeubles. Maintenant, le défi réside plutôt dans le fait qu’il y aurait autant de lignes directrices et de rubriques pour mesurer et évaluer la qualité de l’air intérieur que de scientifiques, de systèmes d’évaluation des immeubles écologiques et de types d’espaces. Cette situation a entraîné une tendance parmi les entreprises à créer leurs propres programmes et politiques, en choisissant seulement les éléments qui leur conviennent le mieux.
Les capteurs de la QAI en sont encore à leurs débuts dans le secteur immobilier commercial, et des questions se posent au sujet de leur utilisation appropriée, mais également de leur valeur et de leur risque. Comment les spécialistes de l’industrie peuvent-ils tenir compte des éléments de la qualité de l’air qui importent pour le bien-être des occupants, sans pouvoir les détecter de façon fiable et économique? Et comment pouvons-nous, de nos jours, assurer la pérennité des changements que nous apportons à nos infrastructures, dans un monde où la technologie ne cesse d’évoluer à un rythme effréné? Chez WeWork, nous nous réjouissons à l’idée de travailler avec d’autres experts et les premiers utilisateurs de capteurs pour répondre ensemble aux questions difficiles, afin de pouvoir rendre opérationnelles la collecte de données sur la qualité de l’air intérieur et les procédures d’intervention dans des espaces qui sont meilleurs pour les gens et pour la planète.
Seema Bhangar, titulaire d’un doctorat, est la gestionnaire en amélioration de la qualité de l’air intérieur chez WeWork. Sa mission consiste à favoriser l’utilisation des nouvelles sciences et technologies pour la conception, le développement et l’exploitation des immeubles qui sont meilleurs pour la santé, la productivité et la planète. Docteure Bhangar a déjà occupé les fonctions de gestionnaire de produits pour les capteurs intérieurs chez Aclima, Inc. Elle a obtenu un B.Sc.A. de l’Université de Stanford, ainsi qu’une maîtrise et un doctorat en santé publique et en ingénierie environnementale de l’Université de Californie, à Berkeley.
