Wie man ein flexibles Immobilienportfolio für die Zukunft aufbaut

Immer mehr Unternehmen greifen auf flexible Immobilien zurück, um die durch die Pandemie verschärften Herausforderungen zu meistern

Die globale Pandemie hat einen Strukturwandel in der Unternehmenseigentumsindustrie beschleunigt. Diese Veränderung ähnelt denen, die andere Industrien, wie zum Beispiel Cloud Computing, im letzten Jahrzehnt erlebt haben. Unternehmer*innen fragen sich, wie sie mit den Produkten (oder Immobilien), die sie erwerben, mehr Flexibilität, Optionen und Kosteneffizienz erreichen können, ohne Erfahrung und Qualität zu opfern. 

Der Übergang zum Cloud Computing weist deutliche Parallelen zu dem auf, was jetzt im Bereich Unternehmenseigentum geschieht. Cloud Computing ist nach der weltweiten Finanzkrise 2008 richtig in Schwung gekommen, da die Unternehmen nach weniger umständlichen und weniger kostspieligen Möglichkeiten der Datenspeicherung suchten. Die Wertversprechen des Cloud Computing ähneln denen des flexiblen Eigentums. Nach Angaben des Cloud Computing-Anbieters Amazon Web Services ermöglicht Cloud Computing seinen Nutzer*innen: 

  • Handelskapitalkosten für variable Ausgaben
  • Profitieren vom massiven Degressionsgewinn
  • Schluss mit dem Kapazitäten-Raten
  • Geschwindigkeit und Beweglichkeit erhöhen
  • Gib kein Geld mehr für den Betrieb und die Instandhaltung von Rechenzentren aus
  • In Minuten globalisieren

Im Jahr 2008 waren flexible Immobilien in dieser Größenordnung nicht verfügbar, aber jetzt ist es das. Die Unternehmensimmobilienbranche durchläuft ähnliche Veränderungen, wie sie die Technologieanbieter nach der weltweiten Finanzkrise erlebt haben. Unternehmen konzentrieren sich nun verstärkt auf flexible Immobilien. Laut CBRE: 

  • 76 Prozent der Führungskräfte von Unternehmen, Manager*innen und Angestellten gaben an, dass sie nach der COVID-Krise von einem Satelliten-Büro oder einem Coworking-Standort in der Nähe ihres Wohnortes aus arbeiten würden
  • 71 Prozent der Leiter*innen des Geschäftsbereichs CRE (Gewerbeimmobilien) gaben an, dass die Identifizierung und das Vorantreiben von Kosteneinsparungen für ihre Organisation eine Priorität sei (10 Prozent mehr als vor COVID-19)
  • 58 Prozent der CRE-Führungskräfte gaben an, dass das proaktive Erkennen und Vorantreiben von Wegen zur Wertschöpfung für das Großunternehmen Priorität hat (3 Prozent mehr als vor COVID-19)
  • 65,3 Prozent der CRE-Führungskräfte antworteten, dass sie erwarten, dass ihr Portfolio in den nächsten drei bis fünf Jahren in Quadratmetern abnehmen wird (42 Prozent mehr als vor COVID-19)

Hier werden wir untersuchen, was diese strukturelle Verschiebung verursacht hat und welche Strategien die CRE-Verantwortlichen anwenden können, um die Immobilienportfolios der Unternehmen effektiver zu gestalten.

Die geschäftlichen Herausforderungen sind durch die Pandemie akuter geworden

Arbeitgeber*innen und Angestellte standen schon immer vor einzigartigen Herausforderungen. Die Pandemie im Jahr 2020 hat die folgenden Herausforderungen noch verschärft:

Herausforderungen für Arbeitgeber*innen: 

  • Prognose der Einnahmen und der fixen und variablen Ausgaben in sehr volatilen Perioden
  • Operative Probleme lösen beim Aufbau von Marken, Produkten und Dienstleistungen
  • Kostensenkung und operative Effizienz haben im Jahr 2020 eine noch höhere Priorität. Die Anpassung an diese Prioritätsverschiebung erfordert beträchtliche Ressourcen und kann eine lange Zeit in Anspruch nehmen, wobei das Ergebnis unterschiedlich ungewiss ist

Herausforderungen für Angestellte:

Eine neue Lösung für geschäftliche Herausforderungen

Obwohl diese Herausforderungen nicht alle neu sind, hat sich der Ansatz der Welt, sie zu lösen, weiterentwickelt. Früher hatten Unternehmer*innen nur zwei Möglichkeiten, um diese Herausforderungen zu meistern: die Mitarbeiter*innen zurück in das traditionelle Büro zu bringen, oder ihnen zu erlauben, im Homeoffice zu arbeiten. Aber jede Option bedeutete ein Abwägen. 

  1. Angestellte wieder in traditionelle Büros zurückbringen: dies könnte viele der Probleme lösen, denen sich Mitarbeiter*innen gegenübersehen, wenn sie von zu Hause aus arbeiten. Es löst allerdings nicht die Probleme der Arbeitgeber*innen. Das liegt daran, dass die Beschaffung, die Planung, der Bau und der Betrieb einer großen Anzahl von Büroräumen nicht mit dem primären Ziel der Geschäftsführer*innen der Abteilung für Gewerbeimmobilien übereinstimmen, das darin besteht, Kosteneinsparungen für das Unternehmen zu ermitteln und voranzutreiben. 
  2. Die Beibehaltung eines permanenten Homeoffice-Modells: die Durchsetzung von stärkeren Richtlinien für Fernarbeit kann einige Arbeitgeberprobleme lösen, geht aber nicht auf Arbeitnehmerprobleme ein. Branchenübergreifend zeigen Studien, dass Mitarbeiter*innen in ein Büro zurückkehren möchten, zumindest zeitweise.

Früher musste man Kompromisse eingehen. Es gab keine Situation, in der die Ziele sowohl der Verantwortlichen für Gewerbeimmobilien (die Kosten niedrig zu halten) als auch der Leitung der Personalabteilungen (die Mitarbeiter*innen bei Laune zu halten) erreicht werden konnten. 

Im Jahr 2020 jedoch, mit flexiblen Immobilien, ist das möglich. Du kannst Mitarbeiter*innen zurück ins Büro bringen und gleichzeitig Geld sparen. In Zukunft sind flexible Immobilien das effektivste Möglichkeit, um die oben genannten Probleme kompromisslos zu lösen.

Immobilien der Zukunft

In der Vergangenheit waren die Immobilienportfolios der Unternehmen statisch, die meisten Firmen hatten langfristige Mietverträge. In Zukunft wird es aufgrund der sich ständig ändernden Bedürfnisse von Unternehmen und Angestellten, die mehr Optionen haben wollen, wo sie arbeiten, mehr Nachfrage und Nutzung von flexiblen Kurzzeitarbeitsbereichen oder Bereichen auf Abruf geben. In Zukunft wird es viel elastischere Immobilienportfolios geben, mit einem stärkeren Schwerpunkt auf flexiblen Immobilien. 

Die untenstehende Abbildung zeigt die laufende Umstellung der Immobilienportfolios der Unternehmen

Die Unternehmen werden zunehmend eine Mischung aus vier Raummodellen verwenden: 

  • Langfristige eigene Büros: Diese Büros werden für Unternehmen mit stabilem Personalbestand genutzt, die erhebliche Kapitalinvestitionen in wichtige Hauptverwaltungen getätigt haben und bereit sind, das Abwärtsrisiko in Kauf zu nehmen.
  • Kurzfristige flexible Büros: Unternehmen werden diese Büros für jeden anderen Bürobedarf nutzen. (WeWork ist mit einem Portfolio von über 800 Standorten weltweit und Bürogrößen von einer bis zu 1.000 Personen einzigartig gut aufgestellt. WeWork bietet Laufzeiten von einem Monat bis zu drei Jahren für Bereiche, die bezugsfertig sind und besondere Vorzüge bieten.)
  • Büros auf Abruf: Unternehmen könnten ihren Angestellten die Möglichkeit bieten, von jedem beliebigen Ort aus in Büros zu arbeiten, indem sie flexible Bereiche ad hoc und je nach Bedarf nutzen. (WeWork ermöglicht dies mit All Access. Gegen eine monatliche Gebühr ermöglichst du deinen Angestellten, an Hunderten von WeWork-Standorten in 150 Städten zu arbeiten. Wie bei der Nutzung jedes anderen WeWork-Bereichs muss ein Unternehmen nicht die betrieblichen und finanziellen Verpflichtungen eigener Büros beibehalten).  
  • Teilzeitarbeit im Homeoffice: Angesichts der verschiedenen Veränderungen, die sich in allen Branchen vollziehen, wird es wahrscheinlich mehr Möglichkeiten für Arbeitnehmer*innen geben, zumindest zeitweise von zu Hause aus zu arbeiten.

Wie Unternehmen ihre Portfolios erfolgreich neu aufbauen können

Um die Immobilienportfolios der Zukunft aufzubauen, müssen die Unternehmen die Menge, die Nutzung und die Lage ihrer Flächen regelmäßig und kontinuierlich bewusst anpassen und optimieren. Hier sind ein paar Dinge, die Unternehmen beachten sollten, um es auf die Reihe zu kriegen.

  1. Unternehmensprioritäten: Führungskräfte sollten sicherstellen, dass sich die Prioritäten der Firma in der Eigentumsstrategie widerspiegeln. Einige Prioritäten, die es zu berücksichtigen gilt, sind: Minimierung des Verlustrisikos, Umlenkung von Kapitalinvestitionen, die für Immobilien bereitgestellt werden, betriebliche Effizienz und das Wohlbefinden der Mitarbeiter*innen. 
  2. Kennzahlen: Mit den richtigen Daten können Unternehmen aufhören zu raten, wie viel Immobilie ihre Mitarbeiter*innen belegen. Dies wird es ihnen ermöglichen, das jährliche Immobilienbudget pro Mitarbeiter*in zu stabilisieren, Vorabinvestitionen zu begrenzen, die Gesamtverpflichtungen und den durchschnittlichen Ablauf von Mietverträgen, die Auslastung, die Quadratmeterzahl pro Mitarbeiter*in und die Angestelltenzufriedenheit zu messen.
  3. Zeithorizont: Früher haben Unternehmen den Immobilienbedarf für 10 Jahre prognostiziert, da die Mietverträge mit Vermietern so strukturiert sind. Der Prognosezeitraum eines Unternehmens für den Personalbestand ist jedoch deutlich kürzer. Mit flexiblem Immobilienbesitz muss ein Unternehmen die Budgetierung und das Wachstum der Angestelltenzahl nur ein bis zwei Jahre im Voraus abschätzen, im Gegensatz zu fünf Jahren oder mehr. 
  4. Feedback der Mitarbeiter*innen: Unternehmen sollten Eigentumsentscheidungen auf der Grundlage der Wünsche der Angestellten treffen. Durch Umfragen und konsequente Neubewertungen können Unternehmen die individuellen Präferenzen ihrer Angestellten dahingehend bestimmen, wo und wie sie am liebsten arbeiten. 
  5. Optionen: Unternehmen sollten in Zukunft verschiedene Arten von Büroräumen nutzen, einschließlich Lang- und Kurzzeitbüros, Büros auf Abruf und des Arbeitens im Homeoffice. Es gibt mehr Optionen für Arbeitsbereiche als zuvor, darunter WeWork All Access, das es den Angestellten ermöglicht, in Büros ihrer Wahl zu arbeiten. Führungskräfte können nun diese Variationen beim Neuaufbau ihrer Portfolios bündeln, um maximale Flexibilität zu erreichen.
  6. Flexible Geschäftsstrukturen: WeWork untersucht neue flexible Optionen für Unternehmen, wie z.B. die Möglichkeit, finanzielle Verpflichtungen innerhalb einer Region von einem Vermögenswert auf einen anderen zu übertragen. Dies würde das unten gezeigte „Hub-and-Spoke“-Modell zu einer praktikablen Lösung machen, die es den Unternehmen ermöglicht, ihre „Spokes“ in einer Stadt regelmäßig anzupassen. 

Wir werden auf das Jahr 2020 zurückblicken als das Jahr, in dem die Gewerbeimmobilienbranche einen notwendigen Strukturwandel durchmachte, der den Nutzern zugute kommt, in dem Immobilien flexibelgemacht werden, so wie Cloud Computing im letzten Jahrzehnt so vielen Unternehmen zugute kam. Dies ist eine große strukturelle Verschiebung für Firmeneigentum, beschleunigt durch die Pandemie. 

Unternehmen, die von traditionellen Formen der Immobiliennutzung zu flexibleren übergehen, müssen anders denken, wenn sie diese Veränderung durchmachen. Aber kein Grund zur Besorgnis – wir machen einfach den gleichen Übergang durch, den viele andere Branchen in den vergangenen Jahren durchgemacht haben. Die Verlagerung auf flexibles Immobilieneigentum wird es den Unternehmen ermöglichen, sich schnell, sicher, mit weniger Nachteilen und ohne Kompromisse für die Angestellten, anzupassen.

Michael King ist Senior Director im Enterprise-Team bei WeWork, verantwortlich für die Implementierung und Ausführung von Transaktions- und Portfoliostrategien für die größten Kunden von WeWork. King hat einen Master of Applied Finance und besitzt Erfahrung in den Bereichen Leasing, Bewertung, Käufe und Veräußerungen im Büro-, Einzelhandels- und Industriesektor und führt Transaktionen in Australien, Europa und den USA durch. Vor WeWork arbeitete King im Investmentbereich für einen marktführenden REIT (Real Estate Investment Trust).

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