Как построить гибкий портфель недвижимости будущего

Все больше компаний обращаются к гибкой собственности для решения давних проблем, усугубленных пандемией

Глобальная пандемия ускорила структурные изменения в сфере корпоративной собственности. Они аналогичны сдвигам, которые произошли в других отраслях за последнее десятилетие, такие как облачные вычисления. Руководители бизнеса задаются вопросом, как добиться большей гибкости, возможностей выбора и рентабельности за счет приобретаемых продуктов (или имущества) без ущерба для опыта и качества. 

Переход к облачным вычислениям имеет четкие параллели с тем, что сейчас происходит в корпоративной собственности. Популярность облачных вычислений стремительно возросла после мирового финансового кризиса 2008 года, когда предприятия искали менее громоздкие и дорогостоящие способы хранения данных. Преимущества, предлагаемые облачными вычислениями, аналогичны гибкой недвижимости. По словам поставщика облачных вычислений Amazon Web Services, пользователи облачных вычислений могут: 

  • Затраты торгового капитала на переменные расходы
  • Сэкономьте на масштабе
  • Перестаньте угадывать вместимость помещений
  • Увеличьте скорость и гибкость
  • Прекратите тратить деньги на работу центров обработки данных
  • Выходите на мировой рынок за считанные минуты

В 2008 году гибкая недвижимость не была доступна в таких масштабах, но теперь она есть везде. Таким образом, отрасль корпоративной собственности испытывает изменения, аналогичные тем, что пережили поставщики технологий после мирового финансового кризиса. В настоящее время компании уделяют больше внимания гибкой собственности. По данным CBRE: 

  • 76% руководителей, менеджеров и сотрудников компаний заявили, что после ковид-кризиса они бы работали из дополнительного офиса или места для коворкинга
  • 71% руководителей CRE (коммерческой недвижимости) заявили, что определение и сокращение расходов для их организаций является приоритетом (на 10% больше, чем до COVID-19)
  • 58% руководителей CRE ответили, что поиск способов создания выгоды для предприятия является приоритетом (на 3 процента больше, чем до COVID-19)
  • 65,3% руководителей CRE ответили, что ожидают сокращения площади арендуемых площадей в течение следующих трех-пяти лет (на 42% больше, чем до COVID-19)

Здесь мы исследуем причины этого структурного сдвига и стратегии, которые лидеры CRE могут использовать для более эффективного восстановления корпоративных портфелей собственности.

Проблемы бизнеса обострились из-за пандемии

Работодатели и сотрудники всегда сталкивались с уникальными проблемами. Пандемия 2020 года обострила эти проблемы, а именно:

Проблемы работодателя: 

  • Прогнозирование доходов, постоянных и переменных расходов в периоды высокой волатильности
  • Решение операционных проблем при создании бренда, продуктов и услуг
  • Снижение затрат и повышение операционной эффективности стали еще более приоритетными в 2020 году. Адаптация к этому изменению приоритетов требует значительных ресурсов и может занять продолжительное время с различной неопределенностью результата

Проблемы сотрудников:

Новое решение бизнес-задач

Хотя эти проблемы не новы, глобальный подход к их решению изменился. Раньше у руководителей предприятий было только два варианта решения этих проблем: вернуть сотрудников в традиционный офис или разрешить им работать из дома. Но каждый вариант имел свои минусы. 

  1. Возвращение сотрудников в традиционные офисы: это может решить многие проблемы, с которыми сотрудники сталкиваются при работе из дома. Однако это не решает проблемы работодателя. Это связано с тем, что закупка, проектирование, строительство и эксплуатация больших объемов офисных площадей не соответствуют основной цели руководителя отдела коммерческой недвижимости, заключающейся в выявлении и сокращении затрат компании. 
  2. Вариант постоянной работы из дома: усиление политики удаленной работы может решить некоторые проблемы работодателя, но не решит проблемы сотрудников. Исследования показывают, что во всех отраслях сотрудники хотят вернуться в офис, по крайней мере частично.

В прошлом вам приходилось идти на компромисс. Не существовало одного решения, которое позволило бы достичь цели руководителя отдела коммерческой недвижимости (снизить затраты), и руководителя персонала (сделать сотрудников счастливыми). 

Однако в 2020 году с гибкой недвижимостью вы можете этого добиться. Вы можете вернуть людей в офис и в то же время сэкономить деньги. В дальнейшем гибкая недвижимость станет наиболее эффективным инструментом для решения вышеуказанных проблем без необходимости идти на компромисс.

Недвижимость будущего

В прошлом портфель недвижимости той или иной компании был статичным, и в основном практиковалась долгосрочная аренда. Далее из-за постоянно меняющихся потребностей предприятий и сотрудников, которым требуется больше возможностей для работы, будет больше спроса на краткосрочное гибкое пространство по запросу. В будущем будет гораздо больше эластичных портфелей недвижимости с большим упором на гибкую собственность. 

На иллюстрации ниже показаны изменения портфелей собственности предприятий

Компании будут все чаще использовать сочетание четырех моделей: 

  • Долгосрочная аренда офисов: этот вариант будет использоваться для компаний со стабильной численностью персонала, которые вложили значительные средства в большой офис и готовы принять на себя риск убытков.
  • Краткосрочная гибкая аренда офиса: компании будут использовать эти офисы для любых других офисных нужд. (WeWork имеет уникальные возможности: в портфолио компании более 800 офисов по всему миру, а размер офисов позволяет разместить от 1 до 1000 человек. WeWork предлагает готовые, полностью обустроенные помещения на срок от одного месяца до трех лет.)
  • Офисы по запросу: компании могут позволить своим сотрудникам работать из офисе в любом месте, используя гибкое пространство по мере необходимости. (WeWork делает это возможным с помощью Безлимитного доступа. За одну ежемесячную плату вы можете позволить своим сотрудникам работать в любой из сотен локаций WeWork в 150 городах. Как и в случае использования любого другого пространства WeWork, компания не обязана сохранять операционные и финансовые обязательства закрепленного рабочего места.)  
  • Работа из дома и неполный рабочий день: учитывая различные изменения, которые коснулись каждой отрасли, вероятно, сотрудники смогут больше работать из дома, по крайней мере, частично.

Как предприятия могут успешно переформировать свои портфолио

Чтобы создавать портфели недвижимости будущего, компании должны будут целенаправленно постоянно корректировать и оптимизировать площадь, формат использования и локацию своих пространств. Вот несколько моментов, которые компании должны учитывать, чтобы сделать это правильно.

  1. Приоритеты компании: руководители должны позаботиться о том, чтобы приоритеты бизнеса отражались в стратегии владения офисными пространствами. Несколько приоритетов, которые следует учитывать: минимизация риска снижения темпов роста, перенаправление капитальных вложений, операционная эффективность и фокус на сотрудниках и талантах. 
  2. Статистика: имея соответствующие данные, компании могут уже не гадать, какие площади занимают их сотрудники. Это позволит им стабилизировать годовой бюджет владения собственности на одного сотрудника, ограничить первоначальные капитальные вложения, измерить общие обязательства и средний срок аренды, коэффициент использования, площадь на одного сотрудника и измерить уровень удовлетворенности сотрудников.
  3. Будущее планирование: ранее для прогнозирования потребностей в недвижимости компании брали 10-летний период, так как это была стандартная схема аренды помещений. Но период, на который рассчитывается численность персонала, значительно короче. С гибкой недвижимостью компания может оценить бюджет и планировать численность персонала на один-два года, в отличие от стандартных пяти или более лет. 
  4. Отзывы сотрудников: компании должны принимать решения о недвижимости, исходя из того, чего хотят сотрудники. С помощью опросов и регулярных оценок компании могут выявлять предпочтения каждого сотрудника в отношении места и формата работы. 
  5. Варианты помещений: компаниям следует использовать различные виды офисных помещений, в том числе форматы долгосрочной и краткосрочной аренды, офисы по запросу и работу на дому. Сейчас предлагается больше вариантов рабочего пространства, включая Безлимитный доступ WeWork, который позволяет сотрудникам работать из офисов на свой выбор. Руководители теперь могут комбинировать эти варианты при формировании портфелей для максимальной гибкости.
  6. Гибкие сделки: WeWork изучает новые варианты для бизнеса, такие как возможность передачи финансовых обязательств в пределах региона от одного актива к другому. Это превратило бы модель работы с дополнительными офисами, описанную ниже, в эффективное решение, которое позволило бы предприятиям периодически пересматривать свои локации в пределах города. 

В будущем мы будем считать 2020 год временем, когда отрасль корпоративной собственности прошла через необходимые структурные изменения, которые принесут выгоду пользователям благодаря гибкой недвижимости, как и облачные вычисления принесли пользу многим компаниям за последнее десятилетие. Это серьезный структурное изменение для корпоративной собственности, которое ускорила пандемия. 

Переходя от традиционных форм использования собственности к более гибким, предприятиям придется изменить и мышление. Но нет причин для беспокойства — мы просто переживаем тот же переходный период, через который прошли многие другие отрасли в предыдущие годы. Переход на гибкую собственность позволит компаниям адаптироваться быстро, с уверенностью, с меньшими недостатками и без ущерба для сотрудников.

Майкл Кинг — старший директор корпоративной команды WeWork, отвечающий за реализацию и выполнение транзакционных и портфельных стратегий для крупнейших клиентов WeWork. Кинг имеет степень магистра прикладных финансов и имеет опыт работы в сфере аренды, оценки, приобретений и продаж в офисном, розничном и промышленном секторах, а также в проведении транзакций в Австралии, Европе и США. До WeWork Кинг работал в инвестиционной компании REIT, занимающей лидирующую позицию на рынке.

Хотите получить рабочее пространство? Свяжитесь с нами.
Was this article useful?