Huit tendances de l’espace de travail flexible des leaders de l’immobilier

Colliers, WeWork, Microsoft et EY parlent des stratégies et technologies qui auront un effet sur l’espace flexible.

Colliers a récemment publié son très attendu rapport 2020 sur l’espace de travail flexible aux États-Unis, dans lequel il fait ressortir les tendances importantes du marché dans le rôle du télétravail aujourd’hui, la façon dont l’espace de travail flexible peut s’intégrer dans les stratégies d’un portefeuille immobilier pour aller de l’avant et dont la technologie peut informer et influencer l’avenir de l’espace flexible.

Le vice-président du lieu de travail flexible de Collier, Francesco De Camilli, s’est entretenu avec le PDG de WeWork Sandeep Mathrani, le vice-président de l’immobilier mondial et de la sécurité de Microsoft, Michael Ford, et le leader de l’immobilier dans les Amériques pour Ernst & Young David Kamen afin de discuter des résultats du rapport de Colliers et de leurs prédictions personnelles quant à l’avenir de l’espace de travail flexible.

Pour consulter l’enregistrement complet, veuillez vous inscrire ici. Pour obtenir un aperçu des informations clés, voici quelques faits saillants.

La demande d’espace de travail flexible a radicalement changé au cours des 18 derniers mois

Colliers a constaté qu’au premier semestre de 2019, la demande d’espace de travail flexible avait augmenté d’environ 20,5 % par rapport à 2018 dans les 28 principaux marchés métropolitains des États-Unis. Au premier semestre de 2020, la croissance était toujours en hausse par rapport à l’année précédente, mais de 1,6 % seulement. Il est indéniable que la COVID-19 a eu un effet important sur ce ralentissement. Récemment, de nombreuses discussions ont eu lieu sur ce qui se passera dans les six prochains mois et sur l’effet d’une augmentation de la demande d’espaces de travail flexibles dans les banlieues.

Pour mieux comprendre les stocks de banlieue, Colliers a examiné la croissance des stocks sur une période de 21 mois (entre le quatrième trimestre de 2018 et le deuxième trimestre de 2020). Au deuxième trimestre de cette année, ils ont calculé environ 21,4  millions de pieds carrés d’espace de travail flexible dans les banlieues, contre 41,1 millions de pieds carrés d’espace de travail flexible dans le marché du quartier central des affaires. Les banlieues maintiennent environ 50 % de stocks des quartiers centraux des affaires, mais beaucoup s’attendent à ce que cela change radicalement au cours des 18 prochains mois, car les banlieues à faible densité reçoivent une part disproportionnée de la nouvelle demande.

Une majorité d’occupants estiment que le retour au travail stimulera la demande d’espace de travail flexible

L’espace de travail flexible n’est encore qu’une partie du marché global des espaces de bureau aux États-Unis (seulement 1,5 %). Mais beaucoup pensent qu’il existe une énorme occasion pour les opérateurs immobiliers alors que les entreprises se penchent sur le retour au travail après la COVID-19. Dans un sondage mené par Colliers auprès de milliers de ses occupants dans le monde, un tiers des personnes interrogées a prédit qu’il n’y aurait pas plus de demandes d’espace flexible à l’avenir, 20 % des personnes interrogées étaient convaincues qu’il y aurait plus de demandes, et 40 % supplémentaires pensaient qu’il y aurait peut-être plus de demande. En d’autres termes, la majorité des occupants anticipent une hausse.

WeWork, 725 Ponce, à Atlanta.

Dans cette même enquête, Colliers a demandé aux individus à quelle fréquence ils travaillaient à domicile avant la COVID-19 et à quelle fréquence ils souhaiteraient travailler à domicile après la COVID-19. 58 % des personnes interrogées n’avaient pas du tout travaillé à domicile avant la COVID-19. Mais 43 % d’entre elles veulent travailler à domicile au moins deux à trois jours par semaine après la COVID-19. Il s’agit d’un changement radical et quelques entreprises se tournent vers des stratégies de travail à distance dans le cadre du nouveau modèle – Microsoft étant l’une d’entre elles.

La plupart des employés veulent un équilibre entre le travail à distance et le travail au bureau

Selon Michael Ford de Microsoft, environ 5 % des employés de Microsoft travaillaient régulièrement à domicile avant la pandémie. La société prévoit maintenant que ce nombre pourrait atteindre 20 %. Il a constaté que la majorité des employés de Microsoft souhaitaient cependant retourner travailler au bureau. De 80 à 85 % des employés ont indiqué vouloir travailler au bureau plus de trois jours par semaine. Cela ne signifie toutefois pas que les espaces de bureau repasseront à leurs activités habituelles.

Après la COVID-19, les employés de Microsoft attendent plus de flexibilité dans trois domaines :

  1. Lieu de travail : Travaillent-ils à domicile, dans un emplacement Microsoft ou dans un espace flexible?
  2. Heures de travail : S’ils ne travaillent pas dans un espace de bureau traditionnel de 9 h à 5 h tous les jours et qu’ils continuent à faire leur travail, est-ce que leur horaire de travail est vraiment important?
  3. Emplacements de bureaux dans le monde : En tant qu’entreprise mondiale, cela compte toujours.

Tous ces facteurs influencent la stratégie globale de portefeuille immobilier de Microsoft, car la société souhaite créer un portefeuille flexible qui peut s’adapter à l’employé, et non l’inverse.

Pour ce faire, l’équipe de Microsoft apporte plus de leçons de santé et de sécurité de la COVID-19 pour créer un environnement sûr et productif. Cela comprend la réduction de la densité des bureaux et le respect des normes de distanciation sociale dans l’ensemble du portefeuille de l’entreprise.

La société a également élargi son portefeuille, que ce soit dans son propre espace ou dans un espace loué, pour y inclure des espaces de travail flexibles offrant des zones ciblées, des espaces communs ou non attribués ainsi que des salles de conférence réservables lorsque les équipes doivent venir au bureau pour y collaborer. Microsoft a déjà prouvé que les gens peuvent travailler à distance tout en restant productifs, mais l’entreprise souhaite proposer à ses employés un menu d’options en fonction de leurs besoins.

Les espaces flexibles peuvent avoir plus de sens financier pour les entreprises

Le PDG de WeWork, Sandeep Mathrani, a noté que la capacité des espaces de bureau avant la pandémie était en moyenne d’environ 60 %, les entreprises ou les locataires payant toujours 100 % de la facture mensuelle d’espace de bureau. De nombreux employés n’occupaient pas régulièrement leurs bureaux physiques. Ils étaient avec leurs clients, voyageaient à des fins de prospection ou travaillaient à domicile un ou deux jours par semaine. Alors, tandis que la pandémie a mené à un changement plus notable du travail à domicile, une fois que les entreprises retourneront au travail, elles pourront mieux tirer parti de leur espace de travail en louant des espaces flexibles qui offrent aux employés de plus grandes options et coûtent moins cher aux entreprises.

WeWork Gav-Yam Negev à Be’er Sheva, en Israël.

Mathrani a également précisé que « l’espace de bureau flexible » ne signifie pas que des individus ou des employés partagent un espace avec quelqu’un d’autre ou s’assoient à côté de quelqu’un d’une entreprise différente. En fait, plus de la moitié des locataires de WeWork sont aujourd’hui des entreprises clientes qui investissent dans des espaces flexibles et utilisent un étage ou un bâtiment entier en fonction de la quantité de temps et d’espace dont ils ont besoin. Ils peuvent augmenter ou réduire l’espace, et prendre un bail aussi court qu’un mois ou aussi long que 10 ans.

Les données aident les entreprises à prendre des décisions plus éclairées en matière d’espace de travail

David Kamen d’Ernst & Young a déclaré qu’EY offrait des programmes de travail flexibles à ses employés depuis près d’une décennie. L’entreprise dispose d’une énorme quantité de données qu’elle utilise pour suivre la présence quotidienne dans les bureaux : où les gens aiment se rassembler et combien de temps ils y passent, et elle a modifié ses offres en fonction de ces résultats. Il est toutefois possible que les données antérieures à la COVID-19 ne prédisent pas avec précision l’utilisation du bureau à l’avenir. L’équipe suit toujours l’utilisation là où elle le peut, mais elle commence à réfléchir à la manière dont elle pourrait avoir besoin d’utiliser ses données et sa technologie différemment.

La technologie a un effet sur l’utilisation de l’espace flexible et elle augmente cet usage

De nombreuses entreprises utilisent la technologie pour améliorer l’expérience de bureau. Microsoft, par exemple, a créé une application appelée My Hub, qui comprend des technologies Microsoft et des applications tierces, pour aider les employés de Microsoft à partir du moment où ils se réveillent le matin jusqu’à l’heure à laquelle ils rentrent chez eux, en passant par l’heure à laquelle ils se rendent au bureau.

Comme l’explique Michael Ford, si les gens veulent utiliser leur propre voiture pour se rendre au travail, My Hub propose un stationnement intelligent dès leur arrivée sur le campus. S’ils veulent prendre les transports en commun, l’application leur fournit le meilleur moment pour prendre l’autobus. Ils peuvent commander de la nourriture à l’avance pour ne pas avoir à faire la file et réserver des espaces de travail en fonction de leurs besoins ou de leurs préférences. L’objectif de Microsoft consiste à offrir à ses employés la meilleure expérience possible, afin qu’ils aient le sentiment d’avoir la flexibilité dont ils ont besoin pour être créatifs et innovants à l’avenir.

WeWork a également intégré plus de technologies pour améliorer ses offres de produits et sa flexibilité. Avec WeWork All Access, les membres peuvent accéder à des centaines d’espaces WeWork dans 150 villes quand ils le souhaitent, et ce, où qu’ils soient. Les particuliers peuvent payer un abonnement mensuel pour réserver un espace directement à partir de leur téléphone et travailler dans différents espaces. Les grandes entreprises peuvent également payer pour que leurs employés travaillent dans n’importe quel espace WeWork, que ce soit sur la même rue pour éviter les déplacements domicile-travail, ou à travers le monde s’ils voyagent pour affaires.

Accès Illimité a attiré les entreprises qui souhaitent offrir à leurs employés un endroit où aller. Les bureaux de leur entreprise peuvent être fermés, mais leurs employés n’ont peut-être pas un endroit idéal pour travailler à la maison. Ils vivent peut-être dans un petit appartement, manquent d’espace de bureau, jonglent avec leurs responsabilités familiales ou sont simplement distraits par des colocataires. Mais ils veulent toujours un endroit pour se concentrer et être productifs. Accès Illimité est devenu une excellente solution pour de nombreuses personnes.

Pour encore plus de flexibilité, WeWork On Demand est une application au moyen de laquelle les gens peuvent acheter de l’espace pour travailler à l’heure, à la journée, à la semaine ou au mois, et ce, même s’ils ne sont pas membres WeWork. Elle est actuellement proposée dans 11 villes et 160 emplacements WeWork aux États-Unis.

Les entreprises utilisent une gamme de modèles pour tirer parti de l’espace flexible

Une taille ne convient pas à tous. Et chez WeWork, Sandeep Mathrani a vu des entreprises adopter plusieurs approches différentes. Certaines entreprises cherchent en fait à dédensifier l’aménagement de leurs bureaux. D’autres grandes entreprises ont complètement abandonné leur siège social et ont adopté le modèle de gestion en étoile. Les plus jeunes entreprises technologiques, quant à elles, voient la valeur d’être ensemble et comment la collaboration mène à l’innovation. Les entreprises technologiques exploitent les espaces flexibles et y reviennent pour rester en avance sur leurs concurrents et avoir une longueur d’avance sur l’innovation.

L’incidence du travail à domicile sur les individus ne peut pas être ignorée

Beaucoup de gens ne vont pas simplement au bureau pour travailler, ils vont afin de collaborer et de socialiser. Bien que l’incidence à long terme du télétravail soit encore inconnue, de nombreuses personnes vivent de l’isolement et de l’épuisement professionnel. Bien que les bureaux puissent être fermés pour réduire l’exposition à la COVID-19, de nombreuses personnes vont toujours dans les bars, les gymnases et les restaurants et contractent le virus de toute façon. Un lieu de travail qui accorde la priorité à la santé et à la sécurité pourrait aider les employés à se sentir moins isolés et plus connectés.

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