Uma locação imobiliária comercial padrão pode acompanhar restrições excessivas, especialmente para pequenas empresas e startups. Se você está procurando flexibilidade, provavelmente precisa de prazo de vigência mais curto e espaços de trabalho para alugar que sejam ideais para o tamanho da sua equipe, pontos que podem ser difíceis de negociar diretamente com um proprietário de imóvel. Nesses casos, contratos de sublocação comercial podem ser úteis.
Contratos de sublocação comercial podem ter uma ampla gama de configurações de ambientes de varejo e espaços para escritório. Muitas vezes, eles surgem na forma de lojas e restaurantes pop-up, onde o espaço de varejo existente ou não utilizado é temporariamente alugado para novos artistas, designers e marcas emergentes para atrair clientes e reduzir as despesas gerais.
Em escritórios, um contrato de sublocação comercial permite que os locatários em fase de desocupação cubram alguns aluguéis pendentes e dívidas com o proprietário do imóvel até que a locação termine. Também é comum quando um locatário redimensiona a empresa e decide sublocar uma parte do escritório para outra empresa.
O futuro do trabalho é flexível, e sublocações comerciais são uma maneira de pequenas empresas e startups obterem benefícios com base nessa ideia.
Este artigo faz parte do nosso guia de noções básicas sobre locação comercial. Aqui, abordaremos os conceitos básicos da sublocação comercial, se ela é uma boa ideia para seu negócio e alguns dos riscos e benefícios envolvidos. Primeiro, porém, definiremos precisamente o que queremos dizer quando falamos sobre sublocação comercial.
O que é sublocação comercial?
Uma sublocação comercial é um contrato de aluguel de espaço celebrado com um locatário em vez de diretamente com um proprietário de imóvel. Quando um locatário novo (ou sublocatário) assume um espaço que está em fase de desocupação, geralmente poderá locar o espaço diretamente ao término da locação. Em outros casos, os dois locatários compartilharão o espaço até que um ou ambos decidam desocupar.
Quando faz sentido optar pela sublocação?
Para o locatário que já está ocupando um espaço de trabalho locado, a sublocação para outra empresa é uma maneira de reduzir os custos mensais ou de evitar multas contratuais e de taxas de rescisão por desocupação antecipada do imóvel. Para o proprietário, a sublocação comercial permite que um locatário confiável subdivida um imóvel entre pequenas empresas, garantindo uma renda de aluguel de todo o edifício e evitando o incômodo de gerenciar vários locatários.
Para empresas que procuram espaços de escritórios compartilhados, uma sublocação comercial é uma oportunidade para encontrar espaço acessível com vigências de locação altamente flexíveis. Locatários comerciais desejam encontrar novos sublocatários rapidamente, por isso sublocações são geralmente mais baratas do que locações diretas com um proprietário. Os termos de vigência flexíveis de uma sublocação comercial também são adequados para empresas menores e startups que não precisam de muito espaço ou talvez precisem apenas de uma locação de curto prazo.
Vantagens e desvantagens da sublocação comercial
Assim como em qualquer tipo de locação, existem benefícios e desvantagens possíveis na sublocação de espaços de escritórios compartilhados de outro indivíduo ou empresa.
Estas são algumas das vantagens de uma sublocação.
- É mais barato. Como geralmente fazem parte de um escritório maior, os espaços sublocados são mais econômicos. Você pode economizar com despesas compartilhadas como Internet, serviços públicos e segurança, e existe a possibilidade de não ser obrigado a contribuir para a manutenção de áreas comuns, banheiros e elevadores — principalmente importante agora, porque os edifícios estão incorporando medias de limpeza avançada e distanciamento social.
- Você pode negociar o acesso a espaço e equipamentos compartilhados. Como sublocatário, não há necessidade de adquirir itens caros, como copiadoras e impressoras, já que seu sublocador provavelmente já tem esses equipamentos no local. O acesso a salas de reunião, cozinhas e outras áreas compartilhadas também pode ser negociado como parte do seu aluguel mensal.
- Você pode encontrar mais opções e variedade. A sublocação abre as portas para muitos espaços de escritórios compartilhados menores em uma amplitude maior de locais e com vigência muito mais curta, sendo ideal para empresas menores ou que estão apenas começando.
Também é importante levar em consideração estas desvantagens ao negociar com um sublocador para assegurar que você sabe das suas limitações como um sublocador.
- Você não pode modificar o espaço. A maioria das sublocações comerciais são realizadas no estado em que se encontram, ou seja, você não terá a mesma liberdade para adaptar ou alterar o layout do espaço para atender às suas necessidades como se estivesse alugando diretamente do proprietário do imóvel.
- Você está sujeito ao contrato de locação principal. Você estará vinculado aos termos do contrato do seu sublocador com o proprietário, bem como aos termos de sua própria sublocação; por isso certifique-se de entender e concordar com ambos.
- A manutenção e reparos podem demorar mais. Quanto mais pessoas estiverem entre você e o indivíduo responsável pelos reparos de edifícios, maior pode ser a demora se houver algum problema.
Existem riscos para os locatários?
Assim como em qualquer negócio, existem alguns riscos envolvidos ao celebrar um contrato de sublocação comercial. Muitos deles estão relacionados ao destino do indivíduo ou empresa que trata de sua sublocação.
Por exemplo, se seu sublocador não honrar o contrato de locação com o proprietário do imóvel, o locador normalmente tem o direito de ajuizar uma ordem de despejo de sua empresa, independentemente de você estar ou não cumprindo as obrigações da sua sublocação. Você pode se proteger contra isso negociando uma cláusula com o "direito de segunda oportunidade" que permite que sublocatários quitem o aluguel diretamente com o proprietário no caso de inadimplência do sublocador.
O proprietário do imóvel também pode ter o poder de anular o contrato se discordar com os termos da sua sublocação ou o tipo de negócio que você opera. Por isso, é essencial ter uma compreensão completa dos termos da locação principal, bem como da situação financeira do seu sublocador, antes de iniciar as negociações. Se seu sublocador não estiver disposto a compartilhar esses documentos, talvez seja uma indicação de que eles não estejam confiante na capacidade de cumprir as obrigações da própria locação.
Como criar um contrato de sublocação comercial
Há uma série de modelos de contrato de sublocação comercial que você pode encontrar on-line, incluindo este exemplo de contrato da LawDepot. Se você não tem certeza sobre os detalhes ou se sua sublocação requer alguns termos específicos, é aconselhável solicitar a ajuda de um advogado ou corretor imobiliário profissional para finalizar o processo.
Prepare todas as informações necessárias para o contrato de sublocação com antecedência, incluindo os nomes de todas as partes envolvidas, as datas de início e término da sublocação, o valor do aluguel e outras taxas diversas. Um contrato de sublocação comercial também requer o consentimento por escrito do proprietário do imóvel para que o espaço seja sublocado. Como esse processo pode levar um tempo para ser concluído, solicite o mais cedo possível.
Observação: nesta fase, você deve ter criado uma pessoa jurídica para proteger você e sua empresa contra os tipos de responsabilidades pessoais envolvidas em contratos de locação.
Opção de locação flexível com a WeWork em vez de uma sublocação comercial
Encontrar o espaço de trabalho perfeito para sua equipe atender às suas necessidades financeiras e inspirar seu melhor trabalho pode ser uma tarefa desafiadora, especialmente se você estiver procurando locações de curto prazo e termos flexíveis. Na WeWork, você deixa de ter a dor de cabeça de negociar uma sublocação comercial tradicional e pode se concentrar em encontrar um espaço de escritório compartilhado que atenda às necessidades da sua empresa.
Há uma razão pela qual a WeWork é considerada o local de trabalho do futuro. Independentemente do tamanho do seu negócio, você pode encontrar escritórios com projetos lindos gerenciados profissionalmente em cidades ao redor do mundo, permitindo que sua equipe se adapte em seu próprio ritmo, com escala e flexibilidade para fazerem seu melhor trabalho.
Steve Hogarty é escritor, jornalista e reside em Londres. Ele é editor de viagens do jornal City AM e editor-adjunto da City AM Magazine, com foco em tecnologia, turismo e entretenimento.
