Cómo construir una cartera inmobiliaria del futuro flexible

Cada vez más empresas están recurriendo a la propiedad flexible para solucionar desafíos de larga data exacerbados por la pandemia

La pandemia global ha acelerado el cambio estructural que se está produciendo en el sector de la propiedad corporativa. Este cambio es similar a los cambios que se han estado produciendo en otros sectores, como el de la informática en la nube, en la última década. Los líderes empresariales se preguntan cómo pueden lograr mayor flexibilidad, opciones y rentabilidad con los productos (o propiedad) que adquieren sin sacrificar la experiencia y la calidad. 

Podemos ver el paralelismo de la transición a la informática en la nube con lo que está ocurriendo ahora en la propiedad corporativa. La informática en la nube despegó de verdad después de la crisis financiera mundial de 2008, momento en el que las empresas buscaban maneras menos engorrosas y costosas de almacenar datos. Las propuestas de valor de la informática en la nube son similares a las de la propiedad flexible. Según el proveedor de informática en la nube Amazon Web Services, los usuarios de informática en la nube pueden: 

  • Cambiar el gasto de capital por el gasto variable
  • Beneficiarse de economías masivas de escala
  • Dejarse de adivinanzas para determinar la capacidad
  • Aumentar la velocidad y la agilidad
  • Dejar de gastar dinero en la gestión y el mantenimiento de centros de datos
  • Globalizarse en cuestión de minutos

En 2008, la propiedad flexible no estaba disponible a escala, pero sí lo está ahora. Así, el sector de la propiedad corporativa está pasando por cambios parecidos a los experimentados por los proveedores de tecnología después de la crisis financiera mundial. Las empresas están acelerando su atención en la propiedad flexible. Según CBRE: 

  • El 76 por ciento de los líderes, gerentes y empleados de empresas dijeron que trabajarían desde una ubicación satélite o de co-working más cerca de su casa cuando finalice la crisis del COVID.
  • El 71 por ciento de los líderes de inmuebles comerciales dijeron que identificar y promover el ahorro de costes para su organización era una prioridad (aumento del 10 por ciento con respecto a antes del COVID-19).
  • El 58 por ciento de los líderes de inmuebles comerciales respondieron que identificar proactivamente y promover maneras de crear valor para la empresa se encontraba entre sus prioridades (un aumento del 3 por ciento con respecto a antes del COVID-19).
  • El 65,3 por ciento de los líderes de inmuebles comerciales respondieron que esperan que su cartera disminuya en metros cuadrados en el transcurso de los próximos tres a cinco años (un aumento del 42 por ciento con respecto a antes del COVID-19).

Aquí exploraremos qué causó este cambio estructural y las estrategias que los líderes de inmuebles comerciales pueden usar para reconstruir las carteras inmobiliarias corporativas de manera más eficaz.

Los desafíos empresariales son más pronunciados debido a la pandemia

Los empleadores y los empleados siempre se han enfrentado a desafíos único. La pandemia exacerbó en 2020 estos desafíos, entre los que se encuentran los siguientes:

Desafíos para los empleadores: 

  • Hacer una previsión de los ingresos y de los gastos fijos y variables en periodos altamente volátiles
  • Se enfrentan a desafíos operativos al construir una marca, productos y servicios
  • La reducción de costes y las eficiencias operativas se han convertido en prioridades aun mayores en 2020; la adaptación a este cambio de prioridades exige recursos significativos y puede llevar una cantidad de tiempo prolongada con una incertidumbre variable de los resultados

Desafíos para los empleados:

Una solución nueva para los desafíos empresariales

Si bien estos desafíos no son del todo nuevos, el enfoque del mundo para su resolución ha evolucionado. Antes, los líderes empresariales solo tenían dos opciones para solucionar estos desafíos: hacer que los empleados regresaran a la oficina tradicional o permitirles trabajar desde casa. Pero cada opción tenía una contrapartida. 

  1. Hacer que los empleados regresen a las oficinas tradicionales: esto podría solucionar muchos de los desafíos a los que se enfrentan los empleados cuando trabajan desde casa. Pero esto no aborda los desafíos a los que se enfrentan los empleadores. Esto se debe a que la adquisición, el diseño, la construcción y la explotación de grandes cantidades de espacio de oficina no se ajusta al objetivo principal del responsable de propiedad comercial, que es identificar e impulsar el ahorro de costes para la empresa. 
  2. Mantener un modelo de trabajo desde casa permanente: aplicar más políticas de trabajo en remoto puede solucionar algunos de los problemas a los que se enfrentan los empleadores, pero no aborda los problemas de los empleados. Estudios realizados en diferentes sectores reflejan que los empleados quieren regresar a una oficina al menos parte del tiempo.

En el pasado había que hacer concesiones. No había ninguna situación con la que se pudieran alcanzar los objetivos tanto del responsable de propiedad comercial (para mantener los costes bajos) como del responsable de personal (para mantener a los empleados contentos). 

En 2020, no obstante, con la propiedad flexible, esto sí es posible. Los trabajadores pueden regresar a la oficina y puedes ahorrar dinero al mismo tiempo. De cara al futuro, la propiedad flexible es la herramienta más eficaz para solucionar los problemas mencionados sin hacer concesiones.

La propiedad del futuro

En el pasado, las carteras inmobiliarias de las empresas eran estáticas, los contratos de arrendamiento de la mayoría de las empresas eran a largo plazo. De cara al futuro, debido a las necesidades cambiantes de los negocios y a que los empleados quieren más opciones con respecto a dónde trabajar, habrá más demanda y utilización de espacio flexible y a la carta a corto plazo. En el futuro, habrá carteras inmobiliarias mucho más elásticas, con un mayor énfasis en la propiedad flexible. 

La ilustración siguiente muestra la transición en curso de las carteras inmobiliarias de los negocios. 

Las empresas utilizarán cada vez más una combinación de los cuatro modelos de espacio: 

  • Oficinas personales a largo plazo: las empresas con una plantilla estable que han realizado una inversión de capital significativa en sedes centrales principales usarán estas oficinas, con la voluntad de aceptar el riesgo de que se produzcan pérdidas.
  • Oficinas flexibles a corto plazo: las empresas usarán estas oficinas para cualquier otra necesidad de espacio de oficina. (La posición de WeWork es única, con una cartera de más de 800 ubicaciones en todo el mundo y tamaños de oficina con aforo para entre 1 y 1000 personas. WeWork ofrece términos que van de un mes a tres años en espacios que están listos para entrar y totalmente equipados con servicios.)
  • Oficinas a la carta: las empresas podrían permitir a sus empleados trabajar desde oficinas en cualquier parte utilizando espacios flexibles ad hoc en función de las necesidades. (WeWork lo hace posible gracias a All Access. Con tu cuota mensual podrás permitir que tus empleados trabajen en cualquiera de los cientos de ubicaciones de WeWork en 150 ciudades. Tal y como ocurre con el uso de cualquier otro espacio de WeWork, una empresa no tiene que retener las obligaciones operativas y financieras de una oficina personal.)  
  • Trabajo desde casa a tiempo parcial: dados los diferentes cambios que están teniendo lugar en todos los sectores, es probable que se permita a un mayor número de empleados que trabajen desde sus casas al menos una parte del tiempo.

Cómo pueden los negocios reconstruir con éxito sus carteras

A fin de construir las carteras inmobiliarias del futuro, las empresas tendrán que ajustar y optimizar deliberadamente la cantidad, el uso y la ubicación de sus espacios de manera frecuente y continua. Estas son algunas de las cosas que las empresas tienen que tener en cuenta para hacerlo bien.

  1. Prioridades de la empresa: los líderes empresariales deberán asegurarse de que las prioridades del negocio se vean reflejadas en la estrategia de la propiedad. Estas son algunas de las prioridades que deben tenerse en cuenta: minimizar el riesgo de pérdidas, redirigir las inversiones de capital asignadas a la propiedad, eficiencia operativa y centrarse en el talento. 
  2. Métricas: usando los datos correctos, las empresas pueden dejar de adivinar cuánta propiedad están ocupando sus empleados. Eso les permitirá estabilizar el presupuesto anual de propiedad por empleado, limitar la inversión inicial de capital y medir las obligaciones totales, el vencimiento promedio del arrendamiento, la utilización, los metros cuadrados por empleado y la satisfacción de los empleados.
  3. Horizonte temporal: las empresas solían prever las necesidades de propiedad en intervalos de 10 años dado que así es como se estructuran los arrendamientos con los propietarios. Sin embargo, el periodo de previsión de una empresa para la plantilla es significativamente más corto. Con las propiedades flexibles, un negocio puede calcular el presupuesto y el crecimiento de la plantilla con tan solo uno o dos años de antelación, en lugar de cinco o más años. 
  4. Opinión de los empleados: los negocios deberían tomar decisiones sobre la propiedad basadas en los deseos de los empleados. Mediante encuestas y reevaluaciones sistemáticas, las empresas pueden determinar las preferencias de empleados individuales sobre dónde y cómo prefieren trabajar. 
  5. Opciones de espacio: las empresas usarán diferentes tipos de espacio de oficina en el futuro, entre los que se incluyen oficinas a largo y corto plazo, oficinas a la carta y trabajo desde casa. Ahora hay más opciones de espacio de trabajo que antes, entre las que se incluyen WeWork All Access, que permite a los empleados trabajar desde las oficinas que ellos elijan. Ahora, los líderes empresariales pueden agrupar estas variaciones al reconstruir sus carteras para ofrecer máxima flexibilidad.
  6. Estructuras de acuerdos flexibles: WeWork está explorando nuevas opciones flexibles disponibles para los negocios, como permitir la transferencia de obligaciones financieras dentro de una región entre activos. Esto haría que el modelo de núcleo y radios que se muestra a continuación fuera una solución viable que permitiría a los negocios ajustar periódicamente sus radios en una ciudad. 

Analizaremos 2020 como el año en el que el sector de la propiedad corporativa atravesó por un cambio estructural necesario que beneficia a los usuarios flexibilizando la propiedad, de la misma manera que la informática en la nube ha beneficiado a tantas empresas en la última década. Se trata de un cambio estructural importante para la propiedad corporativa que se ha visto acelerado por la pandemia. 

Los negocios que están haciendo la transición de formas tradicionales de uso de la propiedad a otras más flexibles tendrán que pensar de manera diferente durante este proceso de cambio. Pero no hay que preocuparse, estamos pasando por la misma transición que muchos otros sectores atravesaron en años anteriores. El cambio a la propiedad flexible permitirá a las empresas adaptarse rápidamente, con certeza, con menos inconvenientes y sin concesiones para la experiencia de los empleados.

Michael King es director sénior del equipo de enterprise de WeWork, responsable de la implementación y ejecución de estrategias de cartera y transacciones de los clientes más grandes de WeWork. King tiene un máster en Finanzas aplicadas y tiene experiencia en arrendamiento, valoración, adquisiciones y desinversiones en los sectores de oficinas, minorista e industrial, y ha realizado transacciones en Australia, Europa y los Estados Unidos. Antes de trabajar en WeWork, King trabajó en inversiones para una sociedad líder de inversión en el mercado inmobiliario (SOCIMI).

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