El coste de arrendar espacio de oficina va más allá del alquiler mensual: también tienes que tener en cuenta los costes del acondicionamiento. En un edificio completamente nuevo, el espacio puede ser básico y contar tan solo con cuatro paredes y un suelo de hormigón, por lo que los inquilinos tendrán que configurar el resto del espacio según sus especificaciones. Realizar los trabajos de construcción necesarios para convertir la estructura de un edificio en un entorno de oficina de trabajo pueden tener un coste elevado, y es algo que hay que valorar detenidamente al buscar la propiedad comercial idónea para tu negocio.
Para encontrar la propiedad perfecta al precio adecuado, tendrás que comprender todos los costes involucrados en la construcción de un edificio comercial.
¿Cómo se calculan los costes del equipamiento?
El desglose del coste de la construcción comercial puede variar enormemente en función de estos factores:
- Las necesidades del inquilino: en un espacio de oficina, un centro de llamadas tiene necesidades que son diferentes de las de una consulta médica o un bufete de abogados. Acabados de gama alta y espacios especializados también significan precios más altos.
- El estado de la propiedad: una construcción nueva exigirá más trabajo de acondicionamiento que una propiedad más antigua que haya sido acondicionada para un inquilino anterior. Pero los espacios más antiguos también podrían necesitar más mejoras a fin de estar listos para un traslado.
- El coste de los materiales y la mano de obra: esto varía en función de la región y de la calidad del equipamiento.
Cada equipamiento es único. Cuando un inquilino decide qué necesita exactamente, se determinará el precio y el coste final del equipamiento se calculará como el precio medio por metro cuadrado.
Por lo general, el propietario y el inquilino se repartirán el coste de la construcción comercial, que se negociará como parte del contrato de arrendamiento. Esto puede abordarse de diferentes maneras. En un equipamiento llave en mano, el propietario se encarga de todo y proporciona un espacio listo para la mudanza. En el caso de un equipamiento de mejora realizado por el inquilino, éste se encarga de los detalles del equipamiento, pero recibe una asignación para el pago de la construcción. Si bien es improbable que esta asignación sirva para pagar todo el equipamiento, ayuda a compensar parte del coste del equipamiento de un espacio comercial nuevo según las especificaciones deseadas.
La asignación para mejoras realizadas por el inquilino también se conoce como «coste por metro cuadrado», por lo que tu coste final de equipamiento por metro cuadrado corresponde al coste del equipamiento menos la asignación para mejoras realizadas por el inquilino.
Independientemente de quién gestione el acondicionamiento y de quién pague por él, es importante negociar todas las especificaciones del arrendamiento antes de la firma. De lo contrario, los inquilinos podrían encontrarse con espacio que no es el apropiado para ellos y luego tendrían que gastar más dinero para arreglarlo. Tener claro cuáles son los requisitos del acondicionamiento significa que todos consiguen lo que quieren sin gastos sorpresa.
Cálculo de costes de construcción para equipamientos interiores corporativos
El coste del acondicionamiento comercial varía, pero el coste medio por metro cuadrado en un edificio comercial es de 577 euros (65 dólares por pie cuadrado) con acabados estándar. Pero eso es solo la media: dependiendo de las necesidades del inquilino y del estado del edificio, los costes puedes subir o bajar. La ubicación del edificio también tiene un gran impacto: por ejemplo, los costes de construcción en la ciudad de Nueva York son más altos que los costes de construcción en Dallas.
En la práctica, puedes pagar entre 443 y 1331 euros por costes de acondicionamiento por metro cuadrado (50 a 150 dólares por pie cuadrado). Si se trata de un espacio de primera generación, una estructura que no se ha acondicionado con anterioridad, añade 89 euros por metro cuadrado (10 dólares por pie cuadrado) a esos cálculos. En el extremo inferior de ese rango de precios, obtendrás un espacio de oficina básico sin florituras. En el extremo superior, obtendrás detalles de alta calidad y acabados apropiados para un espacio ejecutivo. Y si tu oficina necesita espacios especializados, como una cocina o un gimnasio, es previsible que acabes pagando aún más.
Si bien los desgloses de los costes de construcción comercial son difíciles de calcular, los inquilinos tienen un grado de control elevado sobre ellos. Elegir un espacio más acabado, incluso si no es perfecto, puede reducir de manera significativa los costes. E incluso cuando se está acondicionando una construcción nueva, los inquilinos pueden diseñar y acabar el espacio en función de su presupuesto.
Costes directos frente a costes indirectos
Al presupuestar los costes de un acondicionamiento comercial, es probable que veas referencias a costes directos e indirectos. Por suerte, una vez que conoces la jerga resulta muy fácil distinguir estos costes.
Los costes directos son mejoras físicas que permanecen una vez que los inquilinos se han marchado. Incluyen cosas como puertas, ventanas, pintura, moqueta, sistemas de climatización, fontanería y el resto de mejoras físicas. Los costes directos también incluyen la mano de obra, que por lo general representa el mayor gasto de un equipamiento.
Por otro lado, los costes indirectos son todos aquellos que no incluyen mejoras físicas a la propiedad, como los permisos de construcción, honorarios legales y costes de inspección. Al calcular el coste de un acondicionamiento, estos suelen ser fáciles de calcular, porque son bastante estándar independientemente del alcance del acondicionamiento.
Cómo se determina el coste promedio por metro cuadrado de los edificios comerciales
Determinar el coste por metro cuadrado de edificios comerciales puede ser algo más complicado de lo que piensas, dado que puede citarse de diferentes maneras. Si hablamos de arrendamiento de espacio de oficina comercial, el coste por metro cuadrado es con frecuencia un coste anual. Eso quiere decir que para determinar el alquiler mensual de una propiedad los inquilinos tienen que multiplicar el coste por metro cuadrado por el número de metros cuadrados y luego dividir entre 12.
No obstante, en diferentes partes de los Estados Unidos esto podría citarse de manera diferente. En California, por ejemplo, el coste por metro cuadrado de arrendamientos comerciales suele indicarse por mes. Otros gastos mensuales también pueden afectar al coste por metro cuadrado; por ejemplo, en un arrendamiento triple neto, los inquilinos también son responsables de los impuestos, los seguros y los costes de mantenimiento. Luego, por supuesto, están los costes del equipamiento, que pueden aumentar significativamente los gastos de la mudanza.
Asegúrate de que comprendes exactamente qué precio se está citando, y si incluye todo, antes de tomar cualquier decisión sobre el arrendamiento de espacio.
WeWork frente a tipos tradicionales de equipamientos de espacios de oficina comerciales
El equipamiento de un espacio de oficina comercial tradicional puede llevar mucho tiempo y ser costoso. Y cuando lo que quieres es centrarte en el crecimiento de tu negocio, es posible que no estés interesado en salir a buscar la propiedad adecuada y equiparla según tus especificaciones.
En el caso de un acondicionamiento de oficinas comercial tradicional, los inquilinos tienen más control sobre cómo se construye un espacio, pero ese control cuesta tiempo y dinero. Y lo que es peor, la construcción podría salirse del presupuesto o podrían producirse demoras, lo que perjudicaría a tu negocio. En el caso de las pequeñas empresas o una startup, puede resultar difícil encontrar la financiación para un acondicionamiento de alta calidad.
El espacio de oficina de WeWork ya está construido y listo para la mudanza. No es necesario gestionar los inconvenientes y el coste de un acondicionamiento de alta calidad, porque los espacios de trabajo ya están acabados con un alto nivel de calidad e incluyen numerosos servicios. Además, WeWork ofrece espacio flexible que se adapta a tu equipo ahora y de cara al futuro. Los inquilinos obtienen todo el espacio que necesitan a cambio de una sola tarifa mensual previsible. Así de sencillo.
WeWork es sinónimo de espacio de oficina comercial sin inconvenientes y sin retrasos. Lo único que tienes que hacer es escoger tu ubicación y cuándo quieres trasladarte, y estarás listo para empezar a trabajar.
Elizabeth Harper es escritora y redactora, y vive en Austin, Texas. Es directora editorial del sitio de entretenimiento Blizzard Watch y abarca temas como la tecnología de consumo, finanzas personales y entretenimiento en Internet.