灵活空间的理念过去几年以来持续增温，但在 2018 年，我们看到了历史性的转变。根据 CBRE 的研究，去年仅曼哈顿的灵活空间量就从 2017 年的 87 万平方公尺飙升至 125 万平方公尺。
这主要是因为，企业开始接纳灵活空间的概念。为什么？企业在过去几十年来，一直在寻找各种方法，让其房地产成本变得更灵活，希望能迅速调节业务的波动，就像制造、研究和分销部门所做的一样。这是有道理的。灵活的工作空间能让企业将房地产作为一种灵活资产，而不是固定资产。借助于灵活的房地产，您可以选择该空间将花费多少初始资本，以及您可以利用哪些紧缩和扩展权利来满足您的业务需求。
让公司在选择传统租赁还是灵活空间时，专注于自己的财务决策。
灵活房地产 1.0：重新思考传统
什么时候应该使用灵活空间而非传统租赁呢？绝大多数企业级决策者都从资本支出的角度思考房地产。
深绿色线表示标准租约中成本如何随时间变化。由于您为了翻新和布置办公空间会有大量的前期支出，因此初始成本很高。过了一段时间以后，您待在一个空间越久，成本就越摊分开来，因此这鼓励您签署更长的传统租约。
浅绿色线表示灵活租赁中每年的成本，其中办公空间和运营成本都被纳入总成本计算。这条线随着时间推移保持相对平稳。您可以看到，第四年左右两条线交叉，租赁灵活空间变得相对昂贵。
水晶球挑战
此模式的问题是：它假定您可以预测未来，并且员工数量将保持不变。
当然这些现实情况是无法预测的。至此，CBRE 的客户们告诉我们，虽然他们对业务的总体方向可能有信心，但由于市场、行业波动等不可预见的因素，以及技术对其业务的影响，他们在细节上可能会有 10% 至 25% 的落差。
将现实世界中的不确定性和风险引入此模式会改变一切。
灵活房地产 2.0：灵活性的真正价值
现在，让我们将现实世界应用于此财务模式，其中包括公司随时间而遇到的风险。
在这种情况下，这种模式更接近现实，而不是假设100名员工将保持稳定或员工人数以固定速度上升；事实上，这个数字可能会在五年内增至 150 人或减至 70 人。
我们称这个实例为灵活 2.0。您可以看到，如果引入不确定性，代表标准成本和灵活空间成本的两条线 实际上并不交叉。
我们发现，实际上灵活性的价值远远大于灵活租赁的成本。越来越多的公司考虑如何将灵活性融入其房地产投资组合中。这是一幅反映长期商业现实的画像，而不是一个固定的短期解决方案。
比较传统和灵活术语
以此为例，让我们来看看这如何体现在传统和灵活术语选项中：
- 非最优传统：在非最优传统情况下，该办公空间的平均空置率为 18%。看看黄色方块（此场景假设您租赁的空间有一个屋顶阳台，由顶端的深绿色表示）。蓝色三角形剖面线表示您可以让出一些空间的紧缩机会，而黄色剖面线则表示如果您想要扩展空间时的扩展机会。
- 最佳传统：在此模式中，我们引入了更大的灵活性。在这里，您占用的空间更少，并且有几个扩展的选择。这使得平均空置率降至 7%，而平均净现值 (NPV) 则降低了 11%。在这种情况下，如果您的增长速度比预期快，您可能会受到一些惩罚。（尽管增长非常迅速也算是一个喜人的问题）。但是如果您的增长速度较慢，受到缩减风险的影响相对较小。总体而言，灵活性为您带来了更多价值。
- 最佳混合：现在让我们来看看最佳的混合租赁。建筑物低楼层的绿色带代表企业和传统共享办公空间。您可以利用这些空间来进行扩展，但此时此刻却挤满了共享工作空间的租户。在这种租赁方式下，空置率降至仅 2%，平均成本降低 14%。无论您的增长率是高是低，您的成本最终都会低于其他任何形式的租赁。
灵活房地产的未来
房地产不再是像过去那样的静态资产。有越来越多公司希望在投资组合中增加灵活元素，而我们预期这势必会继续增加——数据显示，灵活房地产能获得实质的经济回报。
如果您想开始创业，请仔细考虑您的企业，并找出能受益于灵活空间的机会。计算潜在未来的影响，可以很明显地看出，将灵活的工作空间纳入您的投资组合中，将为您企业的现在和未来带来最佳回报。
要了解有关灵活房地产的更多内容，请观看 CBRE 和 WeWork的在线会议，“面面俱到的灵活性：灵活房地产的秘密。”
WeWork offers companies of all sizes space solutions that help solve their biggest business challenges.
本文是由 Beth Moore，WeWork 美国、加拿大和以色列的经纪商开发主管；Brandon Forde，CBRE 咨询和交易服务执行董事总经理；Christelle Bron，CBRE 咨询和交易服务资深董事总经理共同撰写。
