De ekonomiska fördelarna med flexibla fastigheter

Funderar du på att bygga ett flexibelt arbetsutrymme i din fastighetsportfölj? Det här bör du tänka på

Idén om flexibla utrymmen har förvisso tagit fart alltmer de senaste åren, men 2018 såg vi en djupgående förändring. Förra året tog flexibla utrymmen upp mer än 1,2 miljoner kvadratmeter bara på Manhattan, från 0,8 miljoner kvadratmeter 2017, enligt forskning från CBRE. 

I huvudsak är det större företag som börjar använda flexibla utrymmen. Varför? I årtionden har företag letat efter sätt att göra sina fastighetskostnader rörliga så att de snabbt kan anpassas till fluktuationer i verksamheten på samma vis som tillverkning, forskning och distribution har gjort. Och det förstår man. Flexibla arbetsutrymmen gör det möjligt för företag att utnyttja fastigheter som en flexibel snarare än en fast tillgång. Med flexibla fastigheter kan du välja vilka initiala kapitalutgifter som läggs på utrymmet och vilka åtstramnings- och expansionsrättigheter du kan använda för att anpassa det till dina affärsbehov.

Låt oss närma oss de ekonomiska beslut som företag gör när de väljer mellan ett traditionellt hyreskontrakt och ett flexibelt utrymme.

Agila fastigheter 1.0: tänk om kring det traditionella 

När är det vettigt att använda ett flexibelt arbetsutrymme framför ett traditionellt hyreskontrakt? De allra flesta beslutsfattare i större företag tänker på fastigheter i form av kapitalutgifter.

Den mörkgröna linjen representerar kostnaderna över tid med ett standardhyreskontrakt. Eftersom renovering och anpassning av byggnaden innebär stora utgifter på förhand blir det en hög initial kostnad. Denna sprids ut med tiden ju längre du är i utrymmet och skapar därmed incitament att skriva på ett längre hyreskontrakt. 

Den ljusare gröna linjen representerar kostnaden per år med ett flexibelt hyreskontrakt, där bygg- och driftkostnaderna bakats in i de övergripande kostnaderna. Den håller sig relativt jämn över åren. Runt år fyra ser man att linjerna möts och att det relativt sett blir dyrare i det flexibla utrymmet. 

Oförutsägbarheten

Problemet med den här modellen är att den utgår ifrån att det går att förutspå framtiden och att antalet anställda kommer att förbli konstant.

Detta är såklart omöjligt att förutspå. Vad gäller detta säger CBRE:s klienter att även om de är säkra på verksamhetens översiktliga framsteg missar de kanske detaljerna med 10 till 25 procent beroende på oförutsedda faktorer som marknadens eller deras branschs instabilitet och hur teknik påverkar verksamheten.

Att ta med osäkerhet och risker från verkligheten i modellen förändrar allt.

Flexibla fastigheter 2.0: flexibilitetens verkliga värde

Nu tillämpar vi verkligheten på den ekonomiska modellen så att de risker företag stöter på med tiden inkluderas. 

Istället för att anta att det kommer att stanna vid 100 anställda eller öka i en viss hastighet närmar sig den här modellen verkligheten och numret kan i själva verket öka till 150 eller minska till 70 på fem år. 

Vi kallar detta fall för Flexibilitet 2.0. Genom att vi introducerar osäkerhet kan du se att de två linjerna som illustrerar kostnader för flexibla och standardutrymmen in,  faktiskt, möts.

Vad vi kommit fram till är att värdet av flexibilitet faktiskt är större än kostnaden för flexibla hyreskontrakt. Så här ser företag alltmer på att skapa rörlighet i sina fastighetsportföljer. Det avspeglar en reell långsiktighet och inte kortsiktiga, fasta lösningar.

Jämförelse av traditionella och flexibla löptider

Som ett exempel kan vi se på hur det visar sig i traditionella och flexibla löptider:

  • Icke-optimal traditionell: I fallet icke-optimal traditionell är den genomsnittliga vakansen i byggnaden 18 procent. Ta en titt på det gula blocket (i det här scenariot antas att utrymmet du hyr har en takterrass, som representeras av det mörkgröna överst). De blårandiga trianglarna representerar möjligheter att minska verksamheten för att ge tillbaka lite utrymme och de gulrandiga representerar möjligheter att expandera. 
  • Optimal traditionell: I den här modellen har vi infört mer flexibilitet. Här tar du upp mindre utrymme och har fler möjligheter till att expandera. Detta gör att den genomsnittliga vakansen sjunker till 7 procent samtidigt som det genomsnittliga nuvärdet (NPV) är 11 procent lägre. I det här scenariot kan du straffas lite om du växer för snabbt. (Men att växa för snabbt är såklart ändå ett angenämt problem att ha). Men om du växer långsammare har du mycket bättre skydd mot risker. Som helhet får du mer värde av flexibiliteten.
  • Optimal hybrid: Nu tar vi en titt på kontraktsformen optimal hybrid. De gröna strecken längs byggnadens nederdel representerar företag och traditionella coworking-utrymmen. Det är utrymmen som du kanske växer in i men som under tiden fylls av coworking-hyresgäster. Med den här kontraktsformen hamnar vakansen på endast 2 procent och den genomsnittliga kostnaden är 14 procent lägre. Och oavsett om du har högre eller lägre tillväxt kommer kostnaderna i slutändan att bli lägre än med de andra hyresformerna. 

Den agila fastighetens framtid

Fastigheter är inte längre den statiska tillgång de en gång var. Allt fler företag funderar på att skaffa flexibla komponenter till sina portföljer och vi räknar med att det kommer att öka – data visar att det finns reell ekonomisk avkastning i agila fastigheter.

Om du vill komma igång bör du se över din verksamhet och identifiera var det kan vara en fördel med flexibla utrymmen. Genom att beräkna effekten av potentiella framtidsscenarier blir det tydligt att flexibla arbetsutrymmen kommer att ge bäst avkastning för ditt företag både nu och i framtiden. 

Mer information kan fås i CBRE:s och WeWorks webbinarium, "Kompromisslös rörlighet: den agila fastighetens hemligheter."

Beth Moore, chef för mäklarutveckling i USA, Kanada och Israel för WeWork, Brandon Forde, verkställande direktör för rådgivnings- och transaktionstjänster hos CBRE och Christelle Bron, senior verkställande direktör för rådgivnings- och transaktionstjänster hos CBRE, skrev den här artikeln.

WeWork erbjuder företag av alla storlekar utrymmeslösningar som hjälper till att lösa deras största verksamhetsutmaningar. Se våra arbetsutrymmesalternativ eller kontakta oss idag.

Söker du arbetsutrymme? Kontakta oss.