As vantagens financeiras do imobiliário ágil

Estás a pensar em criar um espaço de trabalho flexível no teu portfólio de imobiliário? Eis o que deves ter em conta

A ideia de espaço flexível tem vindo a ganhar destaque nos últimos anos, mas observámos uma mudança profunda em 2018. No ano passado, a quantidade de espaço flexível só em Manhattan apresentava valores de 13,5 milhões de metros quadrados, um aumento dos 9,4 milhões de metros quadrados em 2017, segundo a pesquisa da CBRE. 

Principalmente as empresas começam agora a adotar o espaço flexível. Porquê? Há décadas que as empresas procuram maneiras de variar os custos imobiliários para se adaptarem às flutuações económicas, da mesma forma que os departamentos de indústria, investigação e distribuição o têm feito. E faz sentido. Os espaços de trabalho flexíveis permitem que as empresas potencializem os imóveis para que sejam bens ágeis e não fixos. Graças ao imobiliário ágil, podes escolher que parte do capital investido inicial será atribuído ao espaço e quais são os direitos de contração e expansão que podes utilizar para adaptar às tuas necessidades de negócio.

Vamos concentrar-nos nas decisões financeiras que as empresas tomam quando decidem entre um arrendamento tradicional e um espaço ágil.

Imobiliário ágil 1.0: repensar o que é tradicional 

Quando é que faz sentido utilizar um espaço de trabalho flexível em vez de um arrendamento tradicional? A vasta maioria dos decisores nas empresas aborda os imóveis em termos de capital investido.

A linha verde escura representa os custos ao longo de um arrendamento tradicional. Devido ao enorme valor de capital inicial investido na renovação e na estruturação do edifício, o custo inicial será, também ele, elevado. Estes custos alastram-se durante todo o tempo que estiveres no mesmo espaço e, no fundo, formam um incentivo para estender o contrato de arrendamento. 

A linha verde clara representa os custos anuais de um arrendamento flexível, onde o edifício e os custos operacionais estão agrupados no custo total. Este valor permanece relativamente estável ao longo dos anos. É possível verificar que, por volta do quarto ano, as duas linhas unem-se e permanecer num espaço flexível torna-se mais dispendioso. 

O desafio da bola de cristal

O problema inerente a este modelo é assumir que conseguimos prever o futuro e que o número de funcionários irá ser quase sempre o mesmo.

Estas realidades são, como é óbvio, impossíveis de prever. A esta altura, os clientes da CBRE dizem-nos que, embora tenham confiança na trajetória geral das suas empresas, é possível que alguns detalhes variem de 10 a 25 por cento, dependendo de fatores imprevisíveis, como a volatilidade do mercado e do setor e o impacto das tecnologias nas suas empresas.

Incluir a incerteza e o risco do mundo real neste modelo acaba por mudar tudo.

Imobiliário ágil 2.0: o verdadeiro valor da flexibilidade

Agora, vamos aplicar o mundo real a este modelo financeiro para que inclua o risco que as empresas encontram ao longo do tempo. 

Neste caso, em vez de pensar que o número de 100 funcionários irá estável ou subir a um ritmo fixo, este modelo aproxima-se mais da realidade. O número poderá, na verdade, aumentar para 150 ou diminuir para 70, no espaço de cinco anos. 

Chamamos a este exemplo Ágil 2.0. Ao inserir a incerteza, é possível perceber que as duas linhas que representam os custos de espaços standard e flexíveis, na realidade não se juntam.

O que descobrimos foi que o valor da flexibilidade é, na verdade, maior do que o custo de um arrendamento flexível. É desta forma que cada vez mais empresas consideram a integração da agilidade no seu portfólio imobiliário. É um retrato que reflete realidades dos negócios a longo prazo e não uma solução fixa a curto prazo.

Comparação de termos tradicionais e flexíveis

Vamos analisar um exemplo de como tal se manifesta nas opções de termos tradicionais e flexíveis:

  • Tradicional não otimizado: no que toca ao caso tradicional não otimizado, a taxa de média de desocupação deste edifício é de 18%. Observa a parte amarela (este cenário assume que o espaço que estás a arrendar tem um terraço no telhado, representado pela cor verde escura no topo). Os triângulos às riscas azuis representam as oportunidades de contração para que cedas algum espaço, e os triângulos às riscas amarelas representam as oportunidades de expansão, caso pretendas expandir. 
  • Tradicional otimizado: neste modelo, inserimos alguma flexibilidade. Aqui, ocupas menos espaço e tens mais opções de expansão. Isto permite que a taxa média de desocupação baixe até aos 7%, enquanto que o valor atual líquido (VAL) é 11% mais baixo. Neste cenário, se registares um crescimento mais rápido do que o esperado, poderás sofrer pequenas penalizações (ainda que o crescimento rápido possa ser um bom problema). Mas se cresceres a um ritmo mais lento, estás muito mais protegido do risco de redução. Em geral, a flexibilidade oferece-te mais valor.
  • Híbrido otimizado: vamos analisar um arrendamento otimizado híbrido. As faixas verdes nos andares inferiores do edifício representam os espaços empresariais e os espaços de coworking tradicionais. São espaços onde podes crescer mas que, por enquanto, estão preenchidos por inquilinos de coworking. Neste arrendamento, a taxa de desocupação é de apenas 2% e os custos médios são 14% mais baixos. Independentemente da tua capacidade de crescimento ser alta ou baixa, em última análise os custos serão mais baixos do que com todos os outros arrendamentos. 

O futuro do imobiliário ágil

O imobiliário já não é o bem estático de outrora. Cada vez mais empresas procuram inserir componentes ágeis nos seus portfólios e esse número só deverá aumentar. Os dados mostram que existe um verdadeiro retorno económico com o imobiliário ágil.

Se queres começar, pensa na tua empresa e identifica as partes em que o espaço flexível seria vantajoso. Através do cálculo do impacto dos potenciais futuros, fica claro que introduzir o espaço de trabalho flexível no teu portfólio irá oferecer o melhor retorno para a tua empresa, agora e no futuro. 

Para saberes mais sobre imobiliário ágil, vê o webinar da CBRE e da WeWork, "Agility without compromise: secrets of agile real estate." (agilidade sem compromisso: os segredos do imobiliário ágil.)

Beth Moore, responsável pelo departamento de corretores da WeWork nos EUA, Canadá e Israel; Brandon Forde, diretor executivo dos serviços de assessoria e transação da CBRE, e Christelle Bron, diretora sénior dos serviços de assessoria e transação da CBRE, escreveram este artigo.

A WeWork oferece soluções de espaço a empresas de todas as dimensões, para as ajudar a resolver os seus maiores desafios empresariais. Descobre as nossas opções de espaço de trabalho ou entra em contacto connosco ainda hoje.

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