Os benefícios financeiros de imóveis ágeis

Pensando em incorporar espaços de trabalho flexíveis ao seu portfólio de imóveis? Saiba o que levar em conta

O conceito de espaço flexível tem ganhado força nos últimos anos, mas, em 2018, vimos uma mudança profunda. Só em Manhattan, no ano passado, a quantidade de espaços flexíveis aumentou para 4,1 milhões de metros quadrados, subindo de 2,8 milhões de metros quadrados em 2017, de acordo com uma pesquisa da CBRE. 

O principal motivo é que as grandes empresas estão começando a adotar uma postura mais receptiva ao espaço flexível. Por quê? Há décadas, as grandes corporações buscam formas de transformar os custos imobiliários em custos variáveis para poderem se adaptar rapidamente às mudanças nos negócios da mesma forma que os departamentos de produção, pesquisa e distribuição. Faz sentido. Espaços de trabalho flexíveis permitem que as empresas aproveitem os imóveis como um ativo ágil, não fixo. Com imóveis ágeis, você pode escolher o gasto de capital inicial que fará no espaço e tem a possibilidade de reduzir ou expandir seu espaço contratado de acordo com as necessidades da sua empresa.

Vamos considerar as decisões financeiras que as empresas tomam ao escolher entre uma locação tradicional ou um espaço ágil.

Imóveis ágeis 1.0: repensando os velhos paradigmas 

Quando faz sentido optar por um espaço de trabalho flexível em vez de uma locação tradicional? A grande maioria dos tomadores de decisões das grandes empresas pensa nos imóveis em termos de despesas de capital.

A linha verde escura representa os custos ao longo do tempo com uma locação padrão. Em virtude das despesas iniciais com reformas e preparação do edifício, o investimento inicial é alto. Quanto mais tempo você permanece no espaço, mais as despesas são granuladas ao longo do tempo. Esse é um incentivo para assinar um contrato de locação tradicional mais longo. 

A linha verde mais clara representa os custos anuais de uma locação flexível, em que as despesas operacionais e do edifício estão embutidas no custo geral. Essa realidade praticamente não muda com o passar dos anos. Por volta do quarto ano, podemos ver que as duas linhas se encontram e, assim, estar em um espaço flexível torna-se relativamente mais caro. 

O desafio da bola de cristal

O problema deste modelo é que ele parte do princípio de que seja possível prever o futuro e que o número de funcionários seja constante.

Evidentemente, essas circunstâncias são impossíveis de prever. Até aqui, os clientes da CBRE afirmam que, apesar de se sentirem confiantes com o futuro de seus negócios, suas conjecturas podem ter margens de erro de 10 a 25% dependendo de fatores imprevisíveis, como a volatilidade do mercado/setor e o impacto da tecnologia em seus negócios.

Tudo muda quando incorporamos as incertezas e os riscos do mundo real neste modelo.

Imóveis ágeis 2.0: o verdadeiro valor da flexibilidade

Agora, vamos aplicar os fatores do mundo real a este modelo financeiro para contemplar os riscos que as empresas encontram ao longo do tempo. 

Neste caso, em vez de supor que a equipe de 100 funcionários continuará igual ou que aumentará em um ritmo estável, este modelo se aproxima mais da realidade; o número pode tanto subir para 150 como cair para 70 em cinco anos. 

Chamamos esta versão de Ágil 2.0. Levando em consideração as incertezas, podemos ver que as duas linhas que representam os custos do espaço padrão e do espaço flexível simplesmente não se encontram.

Descobrimos que os benefícios da flexibilidade são maiores do que os custos de uma locação flexível. É assim que cada vez mais empresas pensam na ideia de incorporar a agilidade em seu portfólio de imóveis. Trata-se de um retrato que reflete a realidade de longo prazo das empresas em vez de soluções fixas de curto prazo.

Comparando termos de locação tradicionais e flexíveis

Por exemplo, vamos analisar como isso se reflete nas opções de termos de locação tradicionais e flexíveis:

  • Tradicional não ideal: neste caso, a taxa média de desocupação desse edifício é de 18%. Observe o bloco amarelo (este cenário pressupõe que o espaço que você está alugando tem um terraço, representado pelo retângulo verde-escuro na parte superior). O triângulo com listras azuis representa as oportunidades de contração para que você devolva espaço, e o triângulo com listras amarelas representa oportunidades de expansão, caso deseje aumentar seu espaço. 
  • Tradicional ideal: neste modelo, incluímos mais flexibilidade. Aqui, você ocupa menos espaço e tem um pouco mais de opções de expansão. Isso permite que a taxa de desocupação média caia para 7%, enquanto o valor presente líquido (VPL) é 11% mais baixo. Neste caso, se você crescer mais rápido do que o esperado, talvez seja um pouco prejudicado (ainda assim, um crescimento muito rápido seria um "problema" desejável). Porém, se você crescer em um ritmo mais lento, estará muito mais protegido contra o risco de ficar em desvantagem. De modo geral, a flexibilidade traz mais benefícios para você.
  • Ideal híbrido: agora vamos considerar a locação híbrida ideal. As listras verdes nos andares inferiores do edifício representam espaços de coworking empresariais e tradicionais. Esses são espaços que você pode usar quando sua atividade crescer, mas que, até lá, podem ser ocupados por locatários de coworking. Nessa locação, a desocupação cai para apenas 2% e os custos médios são 14% mais baixos. Além disso, independentemente de ter um crescimento alto ou baixo, você acabará tendo custos menores em comparação com ambas as outras opções. 

O futuro dos imóveis ágeis

Os imóveis deixaram de ser um ativo estático. Mais empresas desejam incorporar componentes ágeis aos seus portfólios e essa realidade só deve aumentar: os dados mostram que os imóveis ágeis geram um retorno econômico tangível.

Se sua intenção é começar a aproveitar os imóveis ágeis, analise sua empresa e identifique os casos em que o espaço flexível pode ser vantajoso. Ao calcular o impacto de possíveis transações futuras, fica claro que, ao incorporar espaços de trabalho flexíveis ao seu portfólio, sua empresa terá o melhor retorno tanto agora como no futuro. 

Para saber mais sobre imóveis ágeis, assista ao webinar da CBRE e da WeWork, "Agilidade sem limitações: segredos dos imóveis ágeis".

Este artigo foi escrito por: Beth Moore, chefe de desenvolvimento de corretores para EUA, Canadá e Israel na WeWork; Brandon Forde, diretor executivo de assessoria e serviços terceirizados na CBRE; e Christelle Bron, diretora executiva sênior de assessoria e serviços para terceirizados na CBRE.

A WeWork oferece soluções de espaço que ajudam a resolver os maiores desafios de empresas de todos os tamanhos. Veja nossas opções de espaço de trabalho ou fale conosco agora mesmo.

Interessado em um espaço de trabalho? Entre em contato.