Los beneficios financieros de un mercado inmobiliario ágil

Descubre las claves a tener en cuenta al momento de decidir entre un contrato de alquiler tradicional o un espacio de trabajo flexible.

La idea de un espacio flexible ha tomado impulso en los últimos años, pero en 2018 vimos un cambio profundo. El año pasado, la cantidad de espacio flexible solo en Manhattan aumentó a 13,5 millones de pies cuadrados, frente a los 9,4 millones en 2017, según la investigación de CBRE. 

Principalmente, las empresas están empezando a adoptar un espacio flexible. ¿Por qué? Desde hace décadas, las corporaciones han buscado maneras de hacer que sus costos inmobiliarios sean variables con el fin de adaptarse rápidamente a las fluctuaciones del negocio de la misma manera que lo han hecho los departamentos de fabricación, investigación y distribución. Y eso tiene sentido. Los espacios de trabajo flexibles permiten a las empresas aprovechar el mercado inmobiliario como un activo ágil en lugar de un activo fijo. Con bienes raíces ágiles, puedes elegir los gastos de capital iniciales que irán al espacio y los derechos de contracción y expansión que puedes aprovechar para adaptarse con las necesidades de tu negocio.

Centrémonos en las decisiones financieras que las empresas toman cuando deciden entre un contrato de alquiler tradicional o un espacio ágil.

Mercado inmobiliario ágil 1,0: repensar lo tradicional 

¿Cuándo tiene sentido utilizar un espacio de trabajo flexible en vez de un contrato de alquiler tradicional? La gran mayoría de los responsables de la toma de decisiones en las empresas piensan en los bienes inmuebles en términos de gastos de capital.

La línea verde oscura representa los costos con el paso del tiempo en un contrato de alquiler standard. Debido a que tienes el gran gasto inicial de renovar y adaptar el edificio, hay un alto costo inicial. Esto se reparte en el tiempo, cuanto más permanezcas en un espacio y, por lo tanto, es un incentivo para firmar un contrato de alquiler tradicional más largo. 

La línea verde más clara representa costos por año en un alquiler flexible, donde los costos de construcción y operación se incluyen en el costo total. Esto se mantiene relativamente plano a lo largo de los años. Se puede ver que alrededor del cuarto año, las dos líneas convergen, y se vuelve relativamente más caro estar en un espacio flexible. 

El desafío de la bola de cristal

El problema con este modelo es que supone que puedes predecir el futuro y que el número de empleados será constante.

Estas son realidades que, desde luego, son imposibles de predecir. Hasta este punto, los clientes de CBRE nos dicen que aunque pueden confiar en la dirección general de su negocio, podrían errar en los detalles por 10 a 25 por ciento dependiendo de factores imprevistos como la volatilidad del mercado, de su industria, y del impacto de la tecnología en su negocio.

Introducir la incertidumbre y el riesgo del mundo real en este modelo lo cambia todo.

Mercado inmobiliario ágil 2,0: el verdadero valor de la flexibilidad

Ahora, apliquemos el mundo real a este modelo financiero para incluir el riesgo que las empresas encuentran con el tiempo. 

En este caso, en lugar de suponer que 100 empleados se mantendrán estables o aumentarán a un ritmo fijo, este modelo está más cerca de la realidad; el número puede, de hecho, aumentar a 150 o disminuir a 70 en cinco años. 

Llamamos a esta instancia Ágil 2,0. Al introducir la incertidumbre, se puede ver que las dos líneas que ilustran los costos de espacio standard y flexibles, realmente, no convergen.

Lo que hemos encontrado es que el valor de la flexibilidad es realmente mayor que el costo de un contrato de alquiler flexible. Así aumenta cada vez más la forma en que las empresas piensan en cómo crear agilidad en su cartera de bienes raíces. Es un retrato que refleja realidades empresariales a largo plazo; no es una solución fija a corto plazo.

Comparación de términos tradicionales y flexibles

Como ejemplo, echemos un vistazo a cómo esto se manifiesta en las opciones de términos tradicionales y flexibles:

  • Tradicional no óptimo: En el caso tradicional no óptimo, la tasa media de vacantes de este edificio es del 18 por ciento. Echa un vistazo al bloque amarillo (este escenario asume que el espacio que estás alquilando tiene una azotea, representada por el color verde oscuro en la parte superior). Las líneas de sombreado del triángulo azul representan oportunidades de disminución para que puedas restituir un poco de espacio, y las líneas de sombreado amarillas representan oportunidades de expansión si deseas expandirte. 
  • Tradicional óptimo: En este modelo, introdujimos más flexibilidad. Aquí, tú ocupas menos espacio y tienes algunas opciones de expansión más. Esto permite que la tasa media de vacantes baje al 7 por ciento, mientras que el valor actual neto promedio (NPV) es un 11 por ciento menor. En este escenario, si creces más rápido de lo esperado, es posible que se te penalice. (Aunque un crecimiento muy rápido seguiría siendo un gran problema). Pero si creces a un ritmo más lento, estarás mucho más protegido contra el riesgo de una caída. En conjunto, la flexibilidad te da más valor.
  • Combinación óptima: Ahora, veamos un alquiler de combinación óptima. Las bandas verdes que se encuentran en los pisos inferiores del edificio representan espacios de coworking empresariales y tradicionales. Estos son espacios en los que podrías crecer, pero, mientras tanto, están llenos con inquilinos de coworking. Conforme a este contrato de alquiler, la vacante cae a solo 2 % y los costos promedio son 14 % inferior. Y aunque tengas un crecimiento alto o bajo, en última instancia tendrás costos más bajos que con cualquiera de los otros alquileres. 

El futuro del mercado inmobiliario ágil

El mercado inmobiliario ya no es el activo fijo que era antes. Más empresas buscan añadir componentes ágiles a sus carteras, y solo esperamos que eso aumente; los datos demuestran que hay un retorno económico real con mercados económicos ágiles.

Si estás buscando comenzar, piensa en tu negocio e identifica dónde podría ser beneficioso el espacio flexible. Al calcular el impacto de los posibles a futuro, está claro que la creación de un espacio de trabajo flexible en tu cartera proporcionará el mejor rendimiento para tu negocio ahora y en el futuro. 

Para obtener más información sobre los mercados inmobiliarios ágiles, consulta la conferencia en línea de CBRE y WeWork, «Agilidad sin compromiso: secretos del mercado inmobiliario ágil».

Beth Moore, jefa de desarrollo de broker en Estados Unidos, Canadá e Israel en WeWork; Brandon Forde, director ejecutivo, asesoría y servicios de transacciones en CBRE; y Christelle Bron, directora general sénior de servicios de asesoría y transacciones de CBRE, escribieron este artículo.

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