Las ventajas económicas de los inmuebles aprovechados

¿Estás pensando en crear un espacio de trabajo flexible en tu cartera de inmuebles? Te mostramos aquí algunos aspectos a tener en cuenta

La popularidad de los espacios flexibles ha crecido a lo largo de los últimos años. Sin embargo, fue en 2018 cuando apreciamos un cambio importante. El año pasado, la cantidad de espacio flexible disponible solo en Manhattan aumentó hasta los 1,25 millones de kilómetros cuadrados, lo que supone, según un estudio de CBRE, un crecimiento respecto a los 870 mil disponibles en 2017. 

Las empresas son las principales interesadas en el espacio flexible. ¿Por qué? Durante décadas, las corporaciones han buscado formas de convertir sus costes inmobiliarios en variables, con el fin de adaptarse con agilidad a las fluctuaciones empresariales, siguiendo una estrategia similar a la que ya se aplica en los departamentos de fabricación, investigación o distribución. Es una idea que tiene mucho sentido. Los espacios de trabajo flexibles permiten que las empresas puedan convertir los bienes inmobiliarios, pasando de recursos fijos a activos ágiles. Gracias a este enfoque, es posible elegir la inversión en capital inicial en el espacio, así como acordar una serie de derechos de ampliación y reducción del espacio que estén alineados con tus necesidades de negocio.

Centrémonos en las decisiones financieras que toman las empresas cuando eligen entre un alquiler tradicional o un espacio flexible.

Inmuebles aprovechados 1.0: replanteamiento del enfoque tradicional 

¿Cuándo tiene sentido recurrir a un espacio de trabajo flexible en lugar de a un alquiler tradicional? La gran mayoría de los responsables de la toma de decisiones a nivel de empresa considera los bienes inmobiliarios en términos de inversión de capital.

La línea verde oscura representa los costes a lo largo del tiempo en un alquiler estándar. Debido a que hay que hacer frente a los elevados costes iniciales asociados a la renovación y configuración del edificio, el importe al principio es considerable. Cuanto más tiempo se pasa en un espacio, mayor es el periodo a lo largo del cual se distribuye el gasto. Esto genera un incentivo para firmar un alquiler tradicional durante un plazo más prolongado. 

La línea verde clara representa los costes anuales en un alquiler flexible. Aquí, los gastos del edificio y los costes operativos se integran en el gasto general. El importe se mantiene de forma relativamente constante a lo largo de los años. Puedes ver que, en torno al cuarto año, las dos líneas convergen. A partir de este momento, resulta relativamente caro permanecer en un espacio flexible. 

El reto de la bola de cristal

El problema de este modelo es que asume que puedes predecir el futuro y que el número de empleados será constante.

Lo cierto es que hay realidades que resulta imposible predecir. En relación con este punto, los clientes de CBRE nos indican que, aunque pueden confiar en la dirección general de su negocio, puede producirse una desviación de entre el 10 y el 25 % asociada a factores imprevistos como la volatilidad del mercado, el sector y el impacto de la tecnología en su negocio.

La introducción en el modelo de la incertidumbre y del riesgo asociados al mundo real lo cambia todo.

Inmuebles aprovechados 2.0: el verdadero valor de la flexibilidad

A continuación, apliquemos el mundo real a este modelo financiero para incluir el riesgo al que se enfrentan las empresas a lo largo del tiempo. 

En este caso, en lugar de asumir una presencia estable de 100 empleados o un incremento continuado, vamos a acercarnos a la realidad y tener en cuenta que esta cifra puede incrementarse hasta las 150 personas o reducirse a 70 en cinco años. 

A esta variante la denominamos Inmuebles aprovechados 2.0. Al introducir el factor de incertidumbre, podemos ver cómo las dos líneas que recogen los costes estándar y de espacios flexibles no convergen.

Hemos determinado que el valor de la flexibilidad es mayor que el coste de un alquiler flexible. Este es un punto de vista cada vez más frecuente entre las empresas que integran la agilidad en su cartera inmobiliaria. Se trata de una imagen que refleja las realidades empresariales a largo plazo y no una solución fija a corto plazo.

Comparación de condiciones tradicionales y flexibles

A modo de ejemplo, veamos cómo se manifiesta esto al aplicar condiciones tradicionales y flexibles:

  • Tradicional no óptimo: en el caso tradicional no óptimo, la tasa de vacantes media en el edificio es del 18 %. Examina el bloque de color amarillo (este escenario asume que el espacio que estás alquilando tiene una terraza, representada por la zona de color verde oscuro en la parte superior). Las líneas azules que delimitan espacios triangulares representan oportunidades de reducción del espacio alquilado, mientras las amarillas indican posibilidades de ampliación. 
  • Tradicional óptimo: en este modelo, hemos introducido más flexibilidad. Aquí se ocupa menos espacio y hay menos opciones de ampliación. Esto permite que la tasa de vacantes media se reduzca al 7 %, mientras que el valor presente neto medio (NPV) sea 11 puntos porcentuales más bajo. En este escenario, si creces más rápido de lo esperado, puedes sufrir una pequeña penalización. (En cualquier caso, un crecimiento excesivamente rápido seguiría siendo un problema). Sin embargo, si creces a un ritmo más lento, estarás más protegido frente a los riesgos. En general, la flexibilidad aporta más valor.
  • Híbrido óptimo: veamos ahora cómo funciona un alquiler híbrido óptimo. Las bandas de color verde en las plantas inferiores del edificio representan los espacios empresariales y de coworking tradicionales. Hay espacios en los que se puede crecer, pero, mientras tanto, están ocupados por inquilinos del coworking. En este esquema de alquiler, la tasa de vacantes se reduce al 2 % y los costes medios se reducen en un 14 %. Independientemente de que experimentes un crecimiento elevado o reducido, tus costes siempre serán inferiores a los de otros esquemas de alquiler. 

El futuro de los inmuebles aprovechados

Los bienes inmobiliarios ya no se perciben como el recurso estático que solían ser. Un número cada vez mayor de empresas busca formas de integrar la agilidad en sus carteras y esperamos que esta tendencia siga creciendo. Los datos confirman que los inmuebles aprovechados ofrecen un retorno económico considerable.

Si quieres iniciar tu actividad, reflexiona sobre tu empresa e identifica aquellos puntos en los que sería beneficioso contar con espacio flexible. Al calcular el impacto de las posibles opciones de futuro, resulta claro que contar con espacios de trabajo flexibles en tu cartera te permitirá obtener el rendimiento óptimo en tu negocio, tanto ahora como en el futuro. 

Para saber más sobre la gestión ágil de los bienes inmobiliarios, consulta el seminario web de CBRE y WeWork «Agilidad sin complicaciones: los secretos de los inmuebles aprovechados» (Agility without compromise: secrets of agile real estate).

Los autores de este artículo son Beth Moore, responsable de desarrollo de agentes en EE. UU., Canadá e Israel en WeWork; Brandon Forde, director gerente ejecutivo de servicios de transacciones y orientación en CBRE; y Christelle Bron, director gerente sénior de servicios de transacciones y orientación en CBRE.

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