De økonomiske fordele ved Agile Real Estate

Tænker du på at inkludere fleksible kontorpladser i din ejendomsportefølje? Så bør du overveje følgende

Ideen om fleksibel plads har vundet indpas i løbet af de seneste år, men i 2018 oplevede vi et markant skift. Ifølge undersøgelser fra CBRE steg mængden af fleksibel plads sidste år på Manhattan alene til 1,25 millioner kvadratmeter fra 0,87 millioner kvadratmeter i 2017. 

Hovedsageligt de store virksomheder begynder at tage tanken om fleksibel plads til sig. Hvorfor? I årtier har store selskaber ledt efter metoder til at gøre deres omkostninger til fast ejendom variable, så de hurtigt kan tilpasse sig udsving i forretningen, på samme måde som produktions-, forsknings- og distributionsafdelinger har gjort det. Og det giver mening. Fleksible kontorpladser giver virksomheder mulighed for at udnytte ejendomme som noget, de kan justere på, i stedet for som blot et permanent anlægsaktiv. Med Agile Real Estate kan du vælge, hvilke startomkostninger der skal bruges på kontorpladsen, og hvilke muligheder for reducering og udvidelse du kan benytte dig af for at tilpasse efter virksomhedens behov.

Lad os fokusere på de økonomiske beslutninger, virksomheder træffer, når de skal vælge mellem et traditionelt lejemål eller en fleksibel kontorplads.

Agile Real Estate 1.0: gentænkning af det traditionelle 

Hvornår giver det mening at bruge en fleksibel kontorplads frem for et traditionelt lejemål? Langt de fleste beslutningstagere i store virksomheder måler ejendom i anlægsudgifter.

Den mørkegrønne streg repræsenterer omkostningerne over tid for et almindeligt lejemål. Fordi der er en stor startudgift til at renovere og klargøre bygningen, er der høje startomkostninger. Denne udjævnes med tiden, og det er derfor et incitament til at indgå en længerevarende traditionel lejeaftale. 

Den mere lysegrønne streg repræsenterer omkostninger pr. år til et fleksibelt lejemål, hvor bygnings- og driftsomkostninger er inkluderet i de samlede omkostninger. Denne forbliver forholdsvis jævn gennem alle årene. Du kan se, at omkring år fire mødes de to streger, og det bliver relativt dyrere at have en fleksibel kontorplads. 

Krystalkugleudfordringen

Problemet med denne model er, at den forudsætter, at du kan se ind i fremtiden, og at antallet af medarbejdere forbliver være konstant.

Vi har at gøre med realiteter, som selvfølgelig er umulige at forudsige. I den forbindelse fortæller CBRE-kunder os, at selvom de er sikre med hensyn til deres virksomheds overordnede retning, kan de ramme forkert på detaljer med 10 til 25 procent afhængigt af uforudsete faktorer såsom udsving på markedet inden for deres branche samt teknologiens indvirkning på deres forretning.

Introduktionen af den virkelige verdens usikkerheder og risici i denne model ændrer alt.

Agile Real Estate 2.0: fleksibilitetens sande værdi

Lad os nu prøve at trække denne økonomiske model ned over den virkelige verden for at medtage de risici, som virksomhederne oplever over tid. 

I stedet for her at antage, at et antal på 100 medarbejdere opretholdes eller stiger med en fast kadence, er denne model tættere på virkeligheden, hvor antallet faktisk kan stige til 150 eller falde til 70 i løbet af fem år. 

Dette eksempel kalder vi for Agile 2.0. Ved at introducere usikkerheden kan du se, at de to streger, der illustrerer omkostninger for standardlejemål og fleksibel kontorplads, faktisk ikke mødes.

Vi opdagede, at værdien af fleksibilitet faktisk er større end omkostningerne ved et fleksibelt lejemål. Det er i stigende grad sådan, virksomheder tænker på at integrere fleksibilitet i deres ejendomsportefølje. Det er en løsning, der afspejler langsigtede forretningsmæssige realiteter og ikke en kortsigtet fastlagt løsning.

Sammenligning af traditionel og fleksibel leje

Som et eksempel vil vi se på, hvordan dette manifesterer sig i mulighederne for traditionel og fleksibel leje:

  • Ikke-optimal traditionel: I det ikke-optimale traditionelle scenarie er den gennemsnitlige ledighedsprocent i denne bygning 18 procent. Se på den gule blok (dette scenarie forudsætter, at det kontor, du lejer, har en tagetage, hvilket er repræsenteret af den mørkegrønne farve øverst). Trekanterne med den blå skravering repræsenterer muligheder for reducering, hvor du kan give noget plads tilbage, og den gule skravering repræsenterer muligheder for udvidelse, hvis du ønsker at udvide. 
  • Optimal traditionel: I denne model har vi introduceret større fleksibilitet. Her optager du mindre plads og har nogle få ekstra muligheder for udvidelse. Dette får den gennemsnitlige ledighedsprocent til at falde til 7 procent, mens den gennemsnitlige nettonutidsværdi (NPV) er 11 procent lavere. I dette scenarie kan du, hvis du vækster hurtigere end forventet, opleve at blive straffet en smule for det. (Selvom meget hurtig vækst stadig ville være et luksusproblem). Men hvis du vækster langsommere, er du meget bedre beskyttet imod risikoen for tab. Som helhed giver fleksibilitet dig mere værdi.
  • Optimal hybrid: Lad os nu se på en optimal hybridleje. De grønne bånd langs de nedre etager i bygningen repræsenterer store virksomheders egne og traditionelle kontorfællesskaber. Det er områder, du kan flytte ind i ved vækst, men som bruges af lejere i kontorfællesskab i mellemtiden. Med dette lejemål falder ledigheden til bare 2 procent, og de gennemsnitlige omkostninger er 14 procent lavere. Og uanset om du oplever høj eller lav vækst, vil du i sidste ende have lavere omkostninger end med nogen af de andre lejemål. 

Fremtiden inden for Agile Real Estate

Fast ejendom er ikke længere det permanente anlægsaktiv, det var engang. Flere virksomheder søger at føje "fleksible" komponenter, som der nemt og hurtigt kan justeres på, til deres porteføljer, og vi forventer ikke bare, at dette vil stige – dataene viser, at der er et egentligt økonomisk afkast på Agile Real Estate.

Hvis du vil i gang, skal du tænke over din virksomhed og identificere, hvor det kunne være en fordel med fleksibel plads. Hvis du beregner effekterne af mulige fremtidsscenarier, bliver det tydeligt, at det at indarbejde fleksible kontorpladser i din portefølje vil give det bedste afkast for din virksomhed nu og i fremtiden. 

Du kan få mere at vide om Agile Real Estate ved at se webinaret fra CBRE og WeWork, "Agility without compromise: secrets of agile real estate".

Beth Moore, Head of Broker Development, USA, Canada og Israel hos WeWork; Brandon Forde, Executive Managing Director, Advisory and Transaction Services hos CBRE, og Christelle Bron, Senior Managing Director, Advisory and Transaction Services hos CBRE, skrev denne artikel.

WeWork tilbyder virksomheder i alle størrelser kontorløsninger, der hjælper med at løse deres største forretningsmæssige udfordringer. Se vores kontorløsninger, og kontakt os i dag.

Er du interesseret i kontorplads? Kontakt os.