애자일 부동산의 재정적 이점

부동산 포트폴리오에 유동적인 업무공간을 포함하고자 한다면, 다음 사항을 고려하세요.

지난 몇 년간 ‘유연성 있는 공간’이라는 개념이 급격하게 대두되고 있으며, 특히 2018년은 근본적인 변화가 일어난 해입니다. CBRE 연구에 따르면, 지난해 유연성 있는 공간은 맨해튼에서만 1,350만 평방 피트로 급증했습니다(2017년: 940만 평방 피트). 

주로 엔터프라이즈 기업들이 유연성 있는 공간을 채택하고 있습니다. 이유가 무엇일까요? 수십 년간 기업들은 제조, 연구 및 유통 분야의 선례를 따라 사업 변동성에 신속하게 대응하도록 부동산 관련 비용의 가변성을 높이고자 했습니다. 이러한 판단은 타당합니다. 유연한 업무공간을 채택한 비즈니스는 부동산을 고정자산이 아닌 애자일 자산으로 활용할 수 있습니다. 애자일 부동산은 공간에 투입할 초기 자본비용을 정할 수 있으며, 비즈니스의 필요에 따라 활용할 축소 및 확대 권리도 선택할 수 있습니다.

기업이 기존 방식의 임대 계약과 애자일 공간 사이에서 선택할 때 내리는 재정적 결정을 살펴보겠습니다.

애자일 부동산 1.0: 기존 방식의 재해석 

기존 방식의 임대보다 유연한 업무공간이 더 좋은 경우는 언제일까요? 엔터프라이즈급 기업의 의사결정자 중 대다수는 자본 지출의 관점에서 부동산을 바라봅니다.

진녹색 선은 일반 임대의 시간 경과에 따른 비용입니다. 이 경우 빌딩을 개조하고 시설을 마련하는 데 일시불로 막대한 비용이 소모되므로 초기 비용이 높고, 공간을 오래 사용할수록 비용이 상쇄되므로 장기간 기존 방식의 임대 계약을 맺게 됩니다. 

연녹색 선은 유연한 임대 계약의 연간 비용(전체 비용에 빌딩과 운영 비용 포함)입니다. 이 비용은 매년 거의 동일합니다. 약 4년차부터는 두 선이 만나고, 이후에는 유연한 공간의 비용이 상대적으로 더 높아집니다. 

예측의 함정

이 모델의 문제점은 미래를 예측할 수 있고 직원 수는 항상 동일하다고 가정한다는 것입니다.

현실은 예측 불가능한 상황의 연속입니다. 지금도 CBRE 고객들은 비즈니스의 전반적인 방향성에 대한 확신이 있으나, 시장이나 업계의 변동성 및 기술이 비즈니스에 미치는 영향 등 예측 불가능한 요인에 따라 예상이 10~25% 빗나갈 수 있다고 밝혔습니다.

즉, 이 모델에 현실의 불확실성과 리스크를 대입하면 결과는 완전히 바뀌게 됩니다.

애자일 부동산 2.0: 유연성의 진정한 가치

그러면 이 재무 모델에 현실을 대입하여 시간에 따라 기업이 직면하는 리스크를 포함하보도록 해보겠습니다. 

직원 100명이 그대로 유지되거나 일정한 비율로 증가한다고 가정하는 대신, 5년간 직원 수가 150명으로 늘어나거나 70명으로 줄어드는 등 현실에 가까운 수치를 대입합니다. 

이 모델을 애자일 2.0이라고 합니다. 불확실성을 대입하면 일반 공간 비용과 유연한 공간 비용을 표시하는 두 선이 실제로 만나지 않는다는 것을 확인할 수 있습니다.

실제로 유연성의 가치는 유연한 임대 비용보다 더 큰 것으로 나타났습니다. 따라서 부동산 포트폴리오에 민첩성을 포함하려는 기업이 증가하고 있습니다. 이는 단기적이고 고정적인 솔루션이 아니라 비즈니스의 장기적 현실을 반영하는 현상입니다.

기존 방식의 임대와 유연한 임대 비교

기존 방식의 임대와 유연한 임대 옵션을 비교한 예를 살펴보겠습니다.

  • 기존 방식의 임대(최적 아님): 최적이 아닌 기존 방식의 임대를 선택하는 경우, 이 빌딩의 평균 공실률은 18%입니다. 노란색 블록을 살펴보세요. 이 예시에서는 임대한 공간에 옥상(상단의 진녹색 부분)이 있다고 가정했습니다. 파란색 빗금 영역(삼각형)은 공간을 일부 반납하는 축소 기회를, 노란색 빗금 영역은 가능한 확장 기회를 나타냅니다. 
  • 기존 방식의 임대(최적): 이 모델은 더 유연한 경우로, 공간은 적게 차지하며 확장 기회는 더 다양한 옵션입니다. 그러면 평균 공실률이 7%로 떨어지며, 평균 순현재가치(NPV)가 11% 감소합니다. 이 경우 기업이 예상보다 빠르게 성장한다면 불이익이 있을 수 있습니다. (물론 이런 문제는 좋은 문제로 볼 수 있습니다.) 반면 기업의 성장 속도가 느리다면 리스크 대비 효과가 증가합니다. 전반적으로 유연성으로 가치는 더 커집니다.
  • 혼합 방식(최적): 최적의 혼합 임대 방식을 살펴보겠습니다. 빌딩 저층부의 녹색 영역은 엔터프라이즈와 기존의 협업 업무공간을 나타냅니다. 이러한 공간은 향후 확장이 가능하나, 그때까지는 협업 업무공간 임차인이 점유합니다. 이 임대 방식에서는 공실률이 불과 2%로 감소하며, 평균 비용도 14% 절감됩니다. 또한 성장률 수준에 관계없이 다른 임대 방식에 비해 최종 비용이 낮습니다. 

애자일 부동산의 미래

부동산은 더 이상 이전의 고정 자산이 아닙니다. 포트폴리오에 애자일 요소를 추가하려는 기업이 점점 증가하고 있으며, 이러한 추세는 앞으로도 계속될 것으로 예상됩니다. 데이터에 따르면 애자일 부동산은 실제 경제 성과로 이어집니다.

애자일 부동산을 시작하려면 먼저 자신의 비즈니스에 대해 생각해보고, 유연한 공간이 장점이 되는 경우를 고려해보시기 바랍니다. 가능한 향후 생길 영향을 계산해보면, 포트폴리오에 유연한 업무공간을 포함하는 것이 현재뿐 아니라 미래에도 비즈니스에 최적의 결과를 가져온다는 사실을 알 수 있습니다. 

애자일 부동산에 대해 자세히 알아보려면 CBRE 및 WeWork의 ‘타협 없는 민첩성: 애자일 부동산의 비밀’ 웨비나를 수강하세요.

이 기사는 WeWork 미국, 캐나다, 이스라엘의 중개인 개발 책임자 Beth Moore, CBRE 자문 및 거래 서비스부 전무 Brandon Forde 그리고 CBRE 자문 및 거래 서비스부 상무 Christelle Bron이 작성했습니다.

WeWork는 가장 큰 비즈니스 과제 해결에 도움이 되는 모든 규모의 업무공간 솔루션을 제공합니다. WeWork의 업무공간 옵션을 둘러보고 지금 바로 문의하세요.

Interested in workspace? Get in touch.