靈活房地產的財務效益

考慮將靈活的工作空間納入您的房地產投資組合中?要考慮以下方面

靈活空間的理念過去幾年以來一直持續增溫,但我們終於在 2018 年看到了歷史性的轉變。根據 CBRE 的研究,去年光是曼哈頓的靈活空間量就從 2017 年的 87 萬平方公尺飆升至 125 萬平方公尺。 

這主要是因為企業開始接納靈活空間的概念。為什麼?企業在過去幾十年來,一直在尋找各種方法讓房地產成本變得更靈活,希望能迅速適應業務的波動,就像製造、研究和分銷部門所做的一樣。這是有道理的。靈活的工作空間能讓企業將房地產作為一種靈活資產,而不是固定資產。借助於靈活的房地產,您可以選擇工作空間將花費多少初始資本,以及您可以利用哪些緊縮和擴展權利來滿足您的業務需求。

讓我們專注於公司在選擇傳統租賃還是靈活空間時做出的財務決策。

靈活房地產 1.0:重新思考傳統 

何時應捨棄傳統租賃,選擇靈活的工作空間?企業級公司的絕大多數決策者都從資本支出的角度考慮房地產。

深綠色線表示標準租賃中隨時間產生的成本。由於您為了翻新與佈置辦公樓宇會有大量的前期支出,因此初始成本很高。過了一段時間以後,您待在一個空間越久,成本就越攤分開來,因此,便鼓勵您簽較長期的傳統租賃。 

淺綠色線表示靈活租賃中每年的成本,這時樓宇和營運成本都納入總成本中計算。這條線幾年下來都保持相對平坦。如您所見,在第四年左右,兩條線交會,而靈活空間變得相對昂貴。 

水晶球挑戰

這個模式的問題是它假設您可以預測未來,而且員工人數將會保持不變。

當然,這些現實情況是無法預測的。至此,CBRE 客戶告訴我們,雖然他們對業務的整體方向可能有信心,但根據市場、行業波動以及科技對其業務的影響等無法預見的因素,他們在細節上可能會有 10% 至 25% 的落差。

將現實世界中的不確定性和風險引入此模式會改變一切。

靈活房地產 2.0:靈活性的真正價值

現在,讓我們將現實世界應用於此財務模式,以包括公司隨著時間會遇到的風險。 

在這種情況下,因為這種模式不去假設 100 名員工將保持穩定或以固定速度上升,所以更接近現實;事實上,這個數字可能會在五年以內增加為 150 人或減少為 70 人。 

我們稱這個實例為靈活 2.0。您可以看到,如果引入不確定性,標準和靈活空間成本的兩條線實際上根本不會交會。

我們發現,實際上靈活性的價值遠遠大於靈活租賃的成本。這是越來越多公司考慮將靈活性納入其房地產投資組合中的方式。這是一幅反映長期企業現實的畫像,而不是一個固定的短期解決方案。

比較傳統和靈活的條件

讓我們來看看這如何表現在傳統和靈活的條件選項中:

  • 非最佳傳統:在非最佳傳統的情況下,這棟樓宇的平均空置率為 18%。看看黃色方塊(此場景假設您租賃的空間有一個屋頂陽台,由頂端的深綠色表示)。藍色三角形剖面線表示您可以讓出一些空間的緊縮機會,而黃色剖面線則表示如果您想要擴展空間時的擴展機會。 
  • 最佳傳統:在此模式中,我們引入了更大的靈活性。您在此佔用較少的空間,而且有幾個擴展的選擇。這使得平均空置率降為 7%,而平均淨現值 (NPV) 則降低了 11%。在此場景中,如果您的成長速度比預期快,您可能會受到一些懲罰。(儘管成長非常迅速也算是一個喜人的問題)。但是如果您的成長速度較慢,受到縮減風險的影響相對較小。總而言之,靈活性為您提供更多價值。
  • 最佳混合:現在,讓我們來看看最佳的混合租賃。樓宇低樓層的綠色帶代表企業和傳統共享辦公空間。您可以利用這些空間來進行擴展,但此時此刻卻擠滿了共享工作空間的租戶。根據這項混合租約,空置率降為只剩 2%,而平均成本則降低了 14%。無論您的成長率是高是低,您的成本最終都會低於其他任何形式的租賃。 

靈活房地產的未來

房地產不再是像過去那樣的靜態資產。有越來越多公司希望在投資組合中增加靈活元素,而我們預期這勢必會繼續增加——資料顯示,靈活房地產能獲得實質的經濟回報。

如果您想開始創業,請仔細考慮您的企業,並找出能受益於靈活空間的機會。計算潛在未來的影響可以明顯地看出,將靈活的工作空間納入投資組合中,將為您企業的現在和未來帶來最佳回報。 

要深入瞭解靈活房地產,請觀看 CBRE 和 WeWork 網路研討會「毫不妥協的靈活:靈活房地產的秘密」。

本文是由 Beth Moore,WeWork 美國、加拿大和以色列的經紀商開發主管;Brandon Forde,CBRE 諮詢和交易服務執行董事總經理;以及 Christelle Bron,CBRE 諮詢和交易服務資深董事總經理共同撰寫。

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