Концепция гибкого пространства начала приобретать популярность уже в течение последних нескольких лет, но в 2018 г. произошли кардинальные изменения. По результатам исследования CBRE за прошлый год только на Манхэттене его площадь резко возросла до 13,5 млн кв. футов, в то время как в 2017 г. она составляла 9,4 млн кв. футов.
Преимущественно корпоративные клиенты начинают использовать по максимуму гибкое пространство. Почему? На протяжении десятилетий корпорации пытались сделать свои затраты на недвижимость переменными для возможности оперативно реагировать на рыночные колебания, подобно тому, как это происходит в сфере производства, научно-исследовательской деятельности и дистрибуции. Это логично, т.к. гибкие рабочие пространства позволяют компаниям оперировать недвижимостью как ликвидом, а не фиксированным активом. Гибкая недвижимость позволяет выбирать размер стартовых капиталовложений в рабочее пространство и порядок его сокращения и увеличения в зависимости от потребностей бизнеса.
Давайте сфокусируемся на финансовых решениях, сопутствующих выбору между традиционной арендой и гибким пространством.
Гибкая недвижимость 1.0: переосмысливая традиционный подход
Когда имеет смысл использовать гибкое рабочее пространство вместо традиционной аренды? Абсолютное большинство тех, кто принимает решения на уровне корпораций, рассматривает недвижимость с точки зрения капитальных затрат.
Темно-зеленая линия показывает долговременные затраты в случае стандартной аренды. Из-за больших первоначальных затрат на реновацию и подготовку здания возрастает размер стартовых капиталовложений. Они разносятся по времени пребывания в этом пространстве и, поэтому, имеет смысл заключать договор аренды на более длительный срок.
Светло-зеленая линия представляет затраты в год в случае гибкой аренды, когда строительные и операционные затраты предусмотрены в общих расходах. Они относительно неизменны в течение всего времени. Как видите, примерно на четвертом году две линии сходятся, и аренда гибкого пространства становится относительно дороже.
Предсказание хрустального шара
Спорная сторона этой теории в том, что она предполагает, что можно предсказать будущее, а количество сотрудников всегда будет неизменным.
Но, конечно же, в реальности это предсказать невозможно. Клиенты CBRE рассказывают, что если в общем направлении их бизнеса они могут быть уверены, то относительно деталей, они могут допускать просчеты в планировании процентов на 10-25 в зависимости от непредвиденных факторов, таких как волатильность рынка, их отрасли и влияния технологий на их бизнес.
Введение фактора неопределенности и рисков из реального мира в эту модель меняет все.
Гибкая недвижимость 2.0: истинная ценность мобильности
А теперь давайте применим к этой финансовой модели реалии нашего мира, включив в расчет риски, с которыми сталкиваются компании с течением времени.
В этом случае вместо того, чтобы считать, что штат из 100 сотрудников будет постоянным или будет расти в определенной пропорции, мы увидим модель, приближенную к реальности. На самом деле количество может увеличиться до 150 или уменьшиться до 70 человек за пять лет.
Мы называем эту модель Agile 2.0. После введения фактора неопределенности можно наглядно увидеть, что две кривые, иллюстрирующие затраты на аренду стандартных и гибких офисных пространств, на самом деле не пересекаются.
И вот что мы обнаружили: ценность гибкости фактически выше стоимости гибкой аренды. Это все больше заставляет компании задуматься о включении гибких решений в портфель недвижимости. Эта картина отображает реалии бизнеса в долгосрочной перспективе, не концентрируясь на поспешных, коротко срочных решениях.
Сравнение традиционных и гибких условий
Давайте, к примеру, посмотрим, как это проявляется в моделях с традиционными и гибкими условиями:
- Неоптимальные традиционные условия: В случае неоптимальных традиционных условий средний уровень свободных площадей в этом здании — 18 процентов. Взгляните на желтый блок (эта версия предполагает, что арендуемое пространство имеет крышу — зеленый прямоугольник вверху). Треугольники с голубой штриховкой показывают ваши возможности по уменьшению пространства, с желтой — по расширению в случае необходимости.
- Оптимальные традиционные условия: Эта модель предлагает большую гибкость. В данном случае вы занимаете меньше пространства, но имеете больше возможностей для расширения. Это позволяет снизить средний уровень свободного пространства до 7 процентов, в то время как чистая текущая стоимость (NPV) оказывается на 11 процентов ниже. В этой модели, если вы растете быстрее, чем предполагалось, вам грозит небольшой штраф. (Хотя очень быстрый рост — это скорее хорошо). Но в случае медленного роста, вы лучше защищены от рисков снижения. В целом гибкость приносит вам больше пользы.
- Оптимальные гибридные условия: Теперь посмотрим на оптимальные гибридные условия аренды. Зеленые полосы вдоль нижних этажей здания представляют собой корпоративные и традиционные пространства для коворкинга. Это пространства, в которые вы могли бы внедриться, но в настоящее время они заняты арендаторами на условиях коворкинга. При такой модели аренды процент свободных площадей падает до 2, а средняя стоимость оказывается на 14 процентов ниже. И независимо от того, будете ли вы расти быстро или медленно, в конечном счете ваши затраты будут ниже, чем при любой другой модели аренды.
Будущее гибкой недвижимости
Недвижимость уже не является, как ранее, статичным активом. Все больше компаний стремятся внести элементы многофункциональности в свои портфели, и ожидается, что эта тенденция будет расти. Данные подтверждают окупаемость затрат благодаря гибкой недвижимости.
Если вы рассматриваете возможность развития своего бизнеса, подумайте и определитесь, будет ли вам выгодно использование гибкого офисного пространства. При расчете потенциальных перспектив становится ясно, что гибкая система рабочих пространств в вашем портфеле, наилучшим образом отразится на настоящем и будущем вашего бизнеса.
Для получения дополнительной информации о гибкой недвижимости посмотрите вебинар CBRE и WeWork "Гибкость без компромиссов: секреты гибкой недвижимости".
WeWork offers companies of all sizes space solutions that help solve their biggest business challenges.
Авторы статьи: Бет Мур, глава отдела по работе с брокерами в США, Канаде и Израиле, WeWork; Брендон Форде, исполнительный директор, консультационные услуги и сопровождение сделок, CBRE; Кристель Брон, старший управляющий директор, консультационные услуги и сопровождение сделок, CBRE.